Son üç yılda, kriz öncesi patlamada spekülasyonlarla aşırı ısınan Dubai emlak piyasası, derin bir düzeltme yaşamıştır. Bununla birlikte, dünya hala durmuyor ve son zamanlarda Dubai pazarının restorasyonunu ve yatırımcı çıkarlarının geri dönüşünü doğrulayan uzmanların görüşleri giderek daha fazla duyuluyor. Bu durumda olsun, IMEX Gayrimenkul İcra Direktörü Arthur Kobozev ile görüşüyoruz.
Arthur, lütfen şu an Dubai'deki emlak piyasasında durumun ne olduğunu söyle?
Soru çok genel. Tam olarak ne hakkında konuşacağımızla başlamak için netleştirmeyi öneriyorum. Gerçek şu ki Dubai’de, mülkün yabancı vatandaşlara satılabileceği mülkler ve mülkün geri kalanının mülkün yalnızca BAE vatandaşları ve Körfez İşbirliği Konseyi’ne üye diğer beş ülke tarafından satın alınabileceği bölge olduğu söyleniyor. . Ayrıca, bir satış ve kiralama pazarı, konut ve konut dışı emlak piyasası vb. Vardır.
Bence okuyucularımız serbest emlak piyasasında durumla daha fazla ilgilenecekler.
Serbest mülk gelince, 2008 yılında küresel krizin başlamasından bu yana geçen birkaç yıl boyunca, Dubai'deki emlak piyasası önemli dönüşümler geçirdi. Krizden önce “plan dışı” olarak adlandırılan projelerin, yani tasarım ve inşaatın ilk aşamalarında satılan emlak objelerinin BAE pazarına hükmedildiği bilinmektedir.
Kriz başladığından beri, fiyatlardaki ciddi bir düzeltme nedeniyle, plan dışı piyasa neredeyse tamamen ortadan kalktı. Spekülatörler pazardan ayrıldı ve piyasanın kendisi bitmiş emlak ve son kullanıcılara yöneldi. Dahası, krizden hemen sonra, 2009-2010'da, pazar açıkça alıcı pazaruysa, geçen yıl pazarın, özellikle konut segmentinde, satıcı tarafına geri dönme eğilimi açıktı. Bu özellikle Palm Jumeirah, Dubai Yat Limanı, Jumeirah Göller Kuleleri, Emirates Living, Downtown Dubai ve diğerleri gibi gelişmiş altyapıya sahip son kullanıcılar tarafından en çok geliştirilen alanlarda göze çarpmaktadır.
Ofis emlak piyasası ile ilgili olarak, durum daha az açıktır. Bugün, piyasada açık bir arz fazlası var. Ayrıca, yakın gelecekte çok sayıda ofis alanı tamamlanacak ve inşaatı 2008 krizinden önce bile başlamış olan pazara girecek. Bu nedenle, son zamanlarda bazı fiyat dengeleme işaretleri görülmesine rağmen, değer açısından büyüme ve elde edilen kira geliri açısından bakıldığında, önümüzdeki birkaç yıl boyunca ofis emlak yatırımları benim görüşüme göre, konut yatırımlarından daha az çekici görünüyor.
Yani, şimdi Dubai'de konut fiyatları yükseliyor?
Pazarın istikrara kavuştuğunu ve popüler bölgelerde ılımlı bir büyüme yaşandığını söylemek güvenlidir. Tabii ki, kriz öncesi patlaması sırasında gözlediğimiz emlak fiyatlarında aynı büyüme oranlarını beklemek de saf olacaktır. Krizden sonra, piyasa aktif büyüme aşamasından olgun gelişme aşamasına geçti. Bununla birlikte, 2011 yılı için en popüler projelerden bazıları için konut fiyatları çift haneli büyüme oranları gösterdi. Bu nedenle, örneğin, Springs bölgesindeki villaların fiyatları yıllık bazda% 15-20 arttı - bu bir gerçek. The Palm Jumeirah'ın ünlü “palm” adasındaki Oceana Residence ve Palm Residences (Fairmont) projelerinde daire fiyatları% 10-15 oranında arttı. The Palm Jumeirah'ın "kollarında" bulunan lüks villalar% 5-10 oranında yükseldi.
The Palm Jumeirah'ın tepesinde bulunan Kempinski Residences projesindeki lüks daireler de fiyatlarda artış gösterdi. Talep şu anda esas olarak son tüketicilerin pahasına oluşturulduğundan, en başarılı tüketici özelliklerine sahip olan projeler ilk başta fiyat artışını göstermektedir. Bu, lokasyon, gelişmiş altyapının mevcudiyeti, projenin kendisinin niteliği ve sınırlı tedarik içerir. Ayrıca, müşterilerimiz için pazarda doğru nesneyi seçmek gittikçe zorlaşıyor; satış için ilgi çekici tekliflerin sayısı, alım taleplerinin artmasıyla son zamanlarda önemli ölçüde azaldı.
Kiralık konut da büyüyor mu?
Tarihsel olarak, Dubai'deki kiralık pazar çok gelişmiştir. Dubai, bölgedeki en büyük iş merkezidir. Dahası, buradaki yerel nüfus% 10'dan az. Metropolün iki milyondan fazla nüfusunun geri kalan% 90'ı ziyaretçilerdir. Dubai'de çalışmaya gelen az sayıda insan kendi konutunu satın alabilir. Ancak, herkesin bir yerde yaşaması gerekir. Bu nedenle, popüler projelerde kiralık konutlar çok talep görmektedir. 2009-2010 döneminde, krizin sonuçlarına bağlı olarak kira oranlarında genel bir düşüş yaşanmıştır. Ancak, zaten geçen yılın ikinci yarısında, eğilim değişti ve kira oranları artmaya başladı. Örneğin, Aralık 2010'da yılda 85 bin dirhem kiralanan Yeşiller'ın popüler bölgesindeki iki yatak odalı bir daire (bu yaklaşık 23 bin ABD Dolarıdır), Aralık 2011'de yılda 110 bin dirhem kiraladık (yani, örneğin, yaklaşık 30 bin ABD doları).
Dubai'de emlak kiralamak ne kadar karlı?
Uzun vadeli kiralamalardan söz edersek (bir yıl veya daha fazla), Dubai'deki kiralık konutlar için net kira geliri (yani, kira geliri eksi zorunlu mülk bakım maliyetleri) bugün ortalama olarak yıllık% 5-10'dur, gayrimenkul alımına yatırım yaptı. Kârlılıktaki yayılma, konut tipi ve kategorisindeki farklılıklar, konumu ve hizmetlerin maliyetidir. Aynı zamanda, daha pahalı olan özel gayrimenkul, bir kural olarak, uygun fiyatlı projelerde, konut geliri biçiminde toplu konuttan biraz daha düşük bir getiri sağlar. Kısa vadeli kiralamalar durumunda, mevcut yatırım getirisi yılda% 10 ila% 20 arasında olabilir. Ve buna da gayrimenkulün değerinde bir artış olduğunu da eklemeyi unutmayın.
Uzun ve kısa süreli kiralamalar için bir ev kiralarken herhangi bir özellik var mı?
Uzun vadeli bir kira kiralarken, sözleşme genellikle bir yıl boyunca müteakip yenileme olasılığıyla sona erer. Tüm yıl için kira sözleşmesi imzalandıktan sonra peşin olarak ödenir. Bu durumda, kiracı kendi adına açılır ve bağımsız olarak su, elektrik, iletişim hizmetleri vb. İçin mevcut tüm faturaları öder. Bu nedenle, uzun vadeli kiralama finansal riskleri ve emlak yönetiminin maliyetlerini en aza indirir.
Kısa vadeli kiralamalar için, kira oranları çok daha yüksektir, ancak tüm cari harcamaların mal sahibi tarafından bağımsız olarak ödenmesi gerekir. Buna ek olarak, kısa bir kiralık konut kiralamak için belirli şartları yerine getirmelisiniz: daire veya villa, yemek, yatak vb. Dahil olmak üzere yaşam için gerekli her şeyle döşenmeli ve donatılmalıdır. Doğal olarak, yeni bir kiracı gelmeden önce ve kiralama süresi sonunda yapılmalıdır. temizlik, çamaşır yıkama, vb. Turistler sık sık kısa kiralamalar için konut kiraladıkları için, konutun kiracılara devredilmesi ve gündüz veya gecenin herhangi bir saatinde onlardan geri alınması gerektiği için de hazırlık yapılması gerekir.
Sadece Dubai’de kalıcı olarak ikamet eden mal sahiplerinin kısa vadeli bir kira sözleşmesi kiralayabilecekleri ortaya çıktı.
Hiç de değil. Sahipler, ortaya çıkan sorunların tüm yelpazesini çözmek için uzmanlar işe alabilir. Örneğin, IMEX Real Estate olarak müşterilerimize Dubai'de çok çeşitli emlak yönetimi hizmetleri sunuyoruz. Hem uzun vadeli bir kiralama kiralama seçeneği hem de kısa vadeli bir kiralama için özel servis paketleri geliştirdik. Konutları gerekli her şeyle donatmak ve kiracı bulmak ve raporların hazırlanması ve kira geliri ödenmesiyle sona ermek gibi tüm sorunlara özen gösteriyoruz. Sahibinden talep edilen tek şey bizimle iletişime geçmek ve şirketimiz ile uygun bir sözleşme imzalamaktır.
Dahası, Dubai'de hala gayrimenkulü olmayan müşterilerimize, sonraki kullanımlarını dikkate alan yatırım seçeneklerini sunabiliriz. IMEX Emlak aracılığıyla bir villa veya apartman satın alarak alıcı hemen bizimle önceden tanımlanmış kârlılık parametreleriyle sonraki yönetim için bir sözleşme yapabilir. Örneğin, Dubai'de harcama amacıyla yalnızca birkaç ayda bir ev satın alınırsa, kalan süreyi kiralayarak, çok iyi ek gelir elde edebilirsiniz.
Ve yurttaşlarımızdan kaç tanesi Dubai'de konut satın alıyor?
Çok fazla. Rusça konuşan nüfus, Dubai'deki toplam emlak alıcı sayısı arasındaki ilk yerlerden biridir. Bunların çoğu küçük ve orta ölçekli işletmelerin sahipleridir. En aktif ortamı oluştururlar, piyasayı dikkatlice incelemeye, teklifleri düşünmeye, bilgili ve düşünceli kararlar almaya hazırdırlar. Son yıllarda, kar amacı gütmeyen sektörden alıcı sayısında da bir artış olduğunu gördük: büyük devlet şirketlerinin memurları ve çalışanları.
Belli başlı nedenlerden ötürü vatandaşlarımız arasında en popüler olanı, Dubai'nin prestijli kıyı bölgeleri: Palm Jumeirah, Dubai Marina ve doğrudan deniz kıyısındaki büyük bir konut projesi olan Jumeirah Beach Residence. Bu alanlardaki konutlarda, kural olarak, konut sahiplerinin kendileri tarafından mevsimlik olarak kullanılması ve zamanın geri kalanı için kiralama da dahil olmak üzere alım, satım ve kiralama konularında özel bir problem yoktur. Bu bölgelerdeki gayrimenkuller yatırımcılar için en likit ve kişisel konutlar için daha rahattır.
Sizce Dubai'deki konut piyasası için beklentiler neler?
Piyasa katılımcılarının çoğu, önümüzdeki birkaç yıl içerisinde Dubai'de sorunsuz bir pazar büyümesi göreceğimiz konusunda hemfikirdir. Ve bunun nedenleri var. Kriz 2008'de Dubai'de başladığından beri, tek bir yeni konut projesi başlatılmamıştır. Dubai Emlak Piyasası Düzenleme Kurumu (RERA) tarafından başlatılan yeni projelerin tesciline ilişkin moratoryum henüz kaldırılmamıştır. Aynı zamanda, Dubai İstatistik Merkezine göre, son üç yıldaki emirlik nüfusu 300 binden fazla kişi tarafından artmış ve büyüme oranı sadece artmaktadır. Bu, siyasi istikrar, en yüksek güvenlik seviyesi, elverişli bir yatırım ortamı, vergilerin bulunmaması ve sermaye hareketine getirilen kısıtlamaların yanı sıra kriz sonucu önemli ölçüde azalan iş yapma maliyeti (ofis kirası, personel maliyetleri, vb.) İle kolaylaştırılmaktadır. Bütün bunlar, insan kaynakları gerektiren işleri çekiyor.
Şimdi piyasa, inşaatı krizden önce bile başlatılmış olan gayrimenkulün fazlalarını emme sürecinde. Gayrimenkul, inşaatı yapmak için önemli miktarda zaman alan bir varlık olduğundan (bina inşaat döngüsü ortalama olarak 2-3 yıl sürmektedir), öngörülebilir gelecek için kaçınılmaz olarak piyasada bir kıtlık oluşacaktır.
Bu nedenle, Dubai'deki emlak piyasasında durumun gelişmesi için iyimser bir senaryo hakkında güvenle konuşabiliriz. Bu aynı zamanda geçtiğimiz yılki emlak işlemleri hacmi hakkında Dubai Arsa Dairesi'nden kısa süre önce yayımlanan verilerle de doğrulanmaktadır. Bu verilere göre, 2011 yılında Dubai'de kayıtlı gayrimenkul işlemlerinin toplam hacmi 2010 yılına göre% 20 artarak 39 milyar ABD dolarına yükselmiştir.
Yani, her şey yoluna girecek mi?
Bundan kesinlikle eminim. Konuşma için teşekkürler. Size başarılar diliyorum.
Dubai'de gayrimenkul edinimi ve yönetimi ile ilgili her türlü bilgiyi IMEX Gayrimenkul uzmanlarından tel. Moskova +7 495 5100008’de, BAE 800-IMEX’te (800-4639) ücretsiz numara veya [email protected] adresine e-posta göndererek istek gönderebilirsiniz.
