BAE emlak piyasasında neler olup bittiği, bugünün durumu ve gelecek için neler olacağı hakkında, Dubai'deki Rus Girişimciler Konseyi Yatırımları ve Emlak Dairesi Başkanı ve IMEX Emlak Oleg Vadimovich Lavrik'in ortak ortağı ile konuşuyoruz.
Sizce, BAE emlak piyasası için krizin başlangıcından bu yana geçen üç yılın ana sonuçları?
Tabii ki, 2008'de Lehman Brothers'ın iflasıyla başlayan küresel finansal kriz, tüm modern dünya ekonomik sistemi için ciddi bir sınavdı.
Ve Birleşik Arap Emirlikleri için bu test acısız geçmedi. Geleneksel olarak güçlü olan petrol sektörünün ciddi desteğine rağmen, ekonominin hemen hemen tüm sektörlerinde önemli düzeltmeler yapılmıştır. Ve elbette, kriz BAE'deki nispeten genç ve hızlı büyüyen emlak piyasası için özellikle zor bir test haline geldi. Düşen emlak fiyatları, ortalama olarak, kriz öncesi seviyelerin yaklaşık% 50'sini oluşturuyordu. Bu kadar ciddi bir düzeltmenin sonucu durgunluk ve ardından “plan dışı” pazarın, yani proje aşamasında satılan objelerin kaybolmasıydı. Sonuç olarak, spekülatörler pazardan ayrıldı ve piyasanın kendisi bitmiş emlak ve son kullanıcılara yöneldi.
Krizden önceki birkaç yıl boyunca, Emirates emlak piyasasının, dünyanın dört bir yanından kısa vadeli spekülatif yatırımların akması nedeniyle büyük bir hızla büyüdüğü bir sır değil. İnsanlar ileride kullanılmak üzere bitmiş bir mülk elde etmek için yatırım yapmadılar, ancak inşaat aşamasında veya daha erken bir zamanda yeniden satış amacıyla. Finansman programları proje uygulama döneminde taksitle ödeme yapıldığından, bu, büyüyen bir pazarda oynamak için finansal kaldıraç olarak kullanıldı.
Bu nedenle, bitmiş emlak piyasası spekülatörlerin ilgisini çekmedi. Bu segment doğal olarak temel olarak son kullanıcıları, yani hazır gayrimenkulleri tüketici veya yatırım amaçlı kullanmak isteyenler çekmiştir.
Doğal olarak, piyasa düşmeye başladıktan sonra spekülatörler onu terk etti. Ve son kullanıcılar kaldı. Spekülasyonlarla aşırı ısınan “plan dışı” pazar, spekülatörlerle birlikte ortadan kayboldu ve bitmiş (veya neredeyse bitmiş) emlak piyasası kaldı ve öne çıktı. Geçtiğimiz üç yılda, piyasa şoktan kurtuldu ve katılımcıları yeni bir realite gerçekleştirdi ve yeni koşullarda çalışmak için yeniden düzenlendi.
BAE'deki emlak piyasasının yasal temelleri yakın zamanda değişti mi?
Her şeyden önce, Birleşik Arap Emirlikleri'nde emlak alanında hala hiçbir genel federal yasa bulunmadığı söylenmelidir. Yedi emirlikten her biri, ülkesinde emlak piyasası ile ilgili tüm hususları bağımsız olarak düzenlemektedir. Bu yönde en ilerici, geleneksel olarak Dubai'dir.
Dubai'deki kriz başlamadan hemen önce önemli yeni yasalar çıkarıldı: emlak vaadi tescili ve inşaat ile tamamlanmayan nesnelerin tescili hakkında. Ayrıca, son üç yılda, kiracılar ve mal sahipleri arasındaki ve yatırımcılar ile geliştiriciler arasındaki ilişkileri düzenleyen mevcut yasal çerçevede bazı değişiklikler ve değişiklikler yapılmıştır. Genel olarak, tüm değişiklikler, pazarın yasal düzenlemesini iyileştirmeyi, şeffaflığını arttırmayı ve katılımcılarının çıkarlarını korumayı amaçlar.
Federal düzeyde, emlak piyasasını etkileyen en önemli olay, ikamet vizesi sağlama prosedüründeki değişikliklerin getirilmesiydi. 2009 yılının Mayıs ayında, BAE tarihinde ilk kez, yabancı bir mülk sahibinin 6 aylık vize alma hakkı federal düzeyde yasallaştırıldı. Ve bu yılın haziran sonunda, BAE hükümetinin bir toplantısında, yabancı sahiplere verilen vizelerin süresinin 6 aydan 3 yıla çıkarılması yönünde bir karar verildiği açıklandı. Ve vize verme prosedüründe henüz çok net bir bilgi bulunmamasına rağmen, böyle bir kararın en üst düzeyde verilmesi gerçeği elbette olumludur.
Sizce Dubai'deki emlak piyasası ve diğer emirlikler için beklentileriniz nelerdir?
Herhangi bir varlık gibi, taşınmazın değeri de döngüsel dalgalanmalara tabidir. Büyüme dönemleri kaçınılmaz olarak fiyatların düşmesine neden olur ve bunun tersi de geçerlidir.
Ancak, emlak fiyatlarındaki oynaklık nispeten düşüktür. En azından, emlak piyasasındaki fiyat dalgalanmalarının sıklığı ve genliği, borsadaki ilgili göstergelerle karşılaştırılamaz. Bu nedenle, gayrimenkul edinimi en güvenilir ve muhafazakar yatırım seçeneklerinden biri olarak kabul edilir.
Elbette, krizin bir sonucu olarak, Emirates emlak piyasası sert bir şekilde etkilendi. Ancak, şok geçti ve pazar katılımcıları yeni koşulları kabul etti. Piyasa yeni bir aşamaya geçti - olgunlaşmış bir büyüme. Dubai ile ilgili olarak, düşüşün altının geçtiğinden emin olarak şimdi söyleyebiliriz ve şimdi en popüler bölgelerde hem satış hem de rant fiyatlarında ılımlı bir artış olduğunu söyleyebiliriz. Piyasa katılımcılarının çoğu, önümüzdeki birkaç yıl içerisinde Dubai'de sorunsuz bir pazar büyümesi göreceğimiz konusunda hemfikirdir.
Bu güvene dayanan nedir?
Kendin için yargıç ol. Son üç yılda, Dubai’de yeni bir konut projesi tasarlanmamıştır. Aynı zamanda, Dubai İstatistik Merkezi'ne göre, aynı dönemde emirlik nüfusu 300 bin kişi artmıştır ve büyüme süreci devam etmektedir.
Bu, siyasi istikrar, güvenlik, elverişli bir yatırım ortamı, vergilerin bulunmaması ve sermaye hareketine getirilen kısıtlamaların yanı sıra kriz sonucu (ofis kirası, personel maliyetleri, vb.) Önemli ölçüde azalan iş yapma maliyeti ile kolaylaştırılmıştır. Bütün bunlar, insan kaynakları gerektiren işleri çekiyor. Şimdi piyasa, inşaatı krizden önce bile başlatılmış olan gayrimenkulün fazlalarını emme sürecinde. Gayrimenkul, inşaatı yapmak için önemli miktarda zaman alan bir varlık olduğundan (bina inşaat döngüsü ortalama olarak 2-3 yıl sürmektedir), öngörülebilir gelecek için kaçınılmaz olarak piyasada bir kıtlık oluşacaktır. Bu nedenle, Dubai'deki emlak piyasasında durumun gelişmesi için iyimser bir senaryo hakkında güvenle konuşabiliriz.
Diğer emirliklere gelince, bence Abu Dabi'nin petrol gelirlerinin çoğunun biriktiği çok iyi beklentileri var. Kuzey emirlikleri ile ilgili olarak, kesin tahminler vermek daha zordur. Örneğin, Ajman ve Ras Al-Khaimah krizden dolayı ciddi sorunlarla karşı karşıya kaldılar ve görünüşe göre, bunları çözmek için Dubai ve Abu Dabi'den daha fazla zamana ihtiyaç duyacaklar.
Yani, yakın gelecekte Dubai'deki en cazip emlak piyasasının kalacağını düşünüyor musunuz?
Evet. Bu da Dubai'nin en büyük ve en gelişmiş emlak piyasasına sahip olmasından kaynaklanmaktadır. Abu Dabi'deki projelerin gelecekteki potansiyel cazibesine rağmen, şu anda sadece Dubai, "mülk" statüsünde çok çeşitli bitmiş mülkler sunabiliyor ve yabancıların mülk edinmelerini sağlıyor. Buna, yedi emirlik altyapısının en gelişmiş olanını, en uygun yatırım ortamını ve daha fazla gelişme için geleceklerini ekleyin.
Dubai emlak piyasasının hangi bölümünü şu anda en çekici buluyorsunuz?
Piyasa fiyatları şimdi tüm segmentlerde caziptir. Ve kişisel tüketim için gayrimenkul edinimi hakkında konuşursak (örneğin, kendi ikametgahınız için veya kendi şirketinizin ofisine ev sahipliği yapmak için), mevcut durumu kullanmanızı ve uygun bir mülkü düşük bir fiyata satın almanızı güvenle öneririz. Gayrimenkul edinimi bir yatırım olarak kabul edersek, popüler bölgelerde konut seçmeyi tavsiye ederim.
Gerçek şu ki, Dubai bir ziyaretçi şehridir. Metropolün iki milyon nüfusunun% 90'ından fazlası gurbetçidir. Herkesin yaşaması, çalışması, bir yerde dinlenmesi gerekir. Bu nedenle, kiralık pazar çok gelişmiştir. Popüler projelerde konutlar çok popülerdir ve Dubai'deki kira geliri, gelişmiş pazarlara göre iki ila üç kat daha yüksektir. Ek olarak, gelir vergileri ve mülk vergileri yoktur. Tüm bunlar konut emlaklarına yatırım yapmayı çok cazip kılıyor.
Ofislere gelince, yakın gelecekte çok sayıda ofis alanı tamamlanacak ve inşaatı krizden önce bile başlatılmış olan pazara girecektir. Bu nedenle, değer açısından büyüme ve üretilen kira geliri açısından bakıldığında, önümüzdeki birkaç yıl içinde ofis emlaklarına yapılan yatırımlar, bence, konut yatırımlarından daha az çekici görünüyor.
Emirates'te mülk satın almayı düşünen okuyucularımıza ne gibi önerilerde bulunabilirsiniz?
Benim açımdan, sadece bir öneri var - satın almak. Piyasa şimdi istikrara kavuşmuştur, pazarın iyileşmesi ve büyümesi yönünde net bir eğilim vardır, ancak fiyatlar henüz önemli bir artış göstermedi. Öyleyse eğer biri Dubai'de mülk satın alma konusunda bir düşüncesi varsa, şimdi tam zamanı.
Konuşma için teşekkürler. Size başarılar diliyorum.
IMEX Gayrimenkul uzmanlarından Dubai'de gayrimenkul alımı ile ilgili her türlü bilgiyi telgraftan alabilirsiniz. Moskova +7 495 5100008’de, BAE 800-IMEX’te (800-4639) ücretsiz numara veya [email protected] adresine e-posta göndererek istek gönderebilirsiniz.
