Helen Mathieu
Hukuk Müşaviri ve Noter (Kanada).
Kanada ve Quebec Barosu üyesi.
BAE'de görülmemiş nüfus artışı, çalışan işçiler, giderek artan sayıda turist katlanarak ve çok sayıda uluslararası projeye bağlı olarak Dubai'deki gayrimenkullerde benzeri görülmemiş bir patlamaya neden oldu. Bu patlamanın kökenleri 2002'de, Dubai'nin hükümdarı, Yüksek Majesteleri Şeyh Muhammed bin Rashid AlMaktum'un, emirlikteki belirli türden mülklere sahip olma hakkının artık vatandaşlıklarına bakılmaksızın tüm yatırımcılara verileceğini açıkladığında ortaya çıktı. Temel yasaya göre, Dubai emirliğinde gayrimenkul sahibi olmak sınırlıdır ve yalnızca BAE ve Körfez ülkeleri vatandaşlarına ve aynı zamanda bu ülkelerin vatandaşlarının% 100'üne sahip olan şirketlere verilmektedir. Bu nedenle, hissedarları yabancı uyruklu olan Emirates'te kayıtlı bir şirket (örneğin,% 49'u yabancıya ait bir limited şirket - LLC), mülkiyeti edinme anlamında "yerel" olarak kabul edilmeyecektir. Yabancı şirketler ve şahıslar, sadece belirli alanlarda taşınmazlara ücretsiz sahip olma hakkına sahiptir.
“Mülk” veya “mülkün mülkiyeti” terimi, uzun zamandır Emirates'te kullanılan bir kavramdır. Gayrimenkulün serbest mülkiyet hakkına sahip bir kişi, bu hakkın geçerli olduğu arazi ve binaların mutlak sahibi olarak kabul edilir. Mal sahibi, mülkiyeti başka bir mal sahibine devredinceye kadar sınırsız bir süre için mülk edinme, kullanma ve gelir elde etme hakkına sahiptir. mal sahibinin mirasçıları mal sahibinin ölümünden sonra mülk edinme hakkına sahiptir. Dubai marina, emirates Hills, Jumeirah Islands, üç yapay ada Palm Beach, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, çayırlar, Springs ve Arabian Ranches gibi büyük ölçekli emlak projelerinin başlatılmasıyla birlikte, yeni Gayrimenkul Yasası'nın getirildiği açıktır. büyük beklenti ve ilgi ile karşılandı.
Peki yeni Gayrimenkul Kanunu tam olarak ne diyor? Hangi haklar verilir veya tersine, yeni Kanun ile sınırlandırılır? Ve en önemlisi, yeni Kanun yabancı mülk sahipleri hakkında ne söylüyor?
Hakkınızı nasıl kaydedersiniz?
Yeni Kanunun 6 ncı maddesi Dubai Arsa Dairesi’nin bundan sonra taşınmaz mal mülkünü tanıyan ve kaydeden tek organ olacağını belirtti. Gayrimenkul satın alırken yeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce, alıcının kaydı ilgili geliştiricinin iç sisteminde gerçekleştirilmiştir. Geliştiricilerin iç sistemi emlak satışlarını kayıt altına almak için değerli bir aracın rolünü oynamış ve oynamaya devam etmektedir. Bununla birlikte, yeni Kanun hükümlerine uygun olarak, Arazi Dairesi'nin oluşturulmasından sonra, herhangi bir sicil ve diğer geliştirici veritabanları resmi bilgi kaynağı olarak kabul edilmeyecektir.
Geliştiricilerin iç sicilinden Dubai Land Department'da tek bir sicil sistemine geçiş sürecinde, iki taraf, satın alma işleminin tamamlandığı ve mülkiyet devri gerçekleştirilmiş olduğu durumlarda, geliştiriciler sistemindeki iç sicil kayıtlarının resmi kayıtlarla değiştirileceğini kabul etti. Arazi bölümünde. Mülk yapım aşamasındaysa, alıcı önce geliştiricilerin iç sistemine kaydedilir ve binanın inşaatı ve işletmeye alınması tamamlandıktan sonra, mülkünün tescili için Arazi Departmanına başvuruda bulunmak zorunda kalacaktır.
Yapım aşamasında olan gayrimenkul ediniminin iki aşaması arasında ayrım yapmak önemlidir. İlk aşamada, mülk yapım aşamasındayken, alıcının mülkün doğrudan mülkiyeti yoktur. İnşaatın tamamlanması, mülkün alıcıya devredilmesi ve mülkün değerine ilişkin tüm ödemelerin ödenmesi durumunda, ikinci aşama, alıcının mülkün tam sahibi olduğu ve Arazi Departmanına mülkiyet tescil başvurusunda bulunabileceği zaman başlar.
Tam teşekküllü bir gayrimenkul sahibi olarak kabul edilmek için, alıcının bir geliştiriciyle bir mülk alım satım sözleşmesi yapması yeterli değildir. Alıcı, mülkiyet adına tescil başvurusu ile birlikte sözleşmeyi Arsa Dairesine devretmelidir. Sunulan tüm belgeler uygunsa, Arazi Departmanı, alıcının bu amaca ilişkin mülkiyetini tek bir emlak kaydına kaydeder ve bir mülkiyet belgesi verir. Taşınmaz mal sahipliğini onaylayan belge bu belgedir.
Maliyeti ne kadar?
Dubai Arazi Dairesinde mülkiyete kayıt yaptırırken, alıcı ve satıcı şu anda gayrimenkulün piyasa değerinin% 2'sini oluşturan departman ücretlerini ödemek zorundadır, ancak bu rakamlar revize edilmektedir ve değişmesi muhtemeldir. Ayrıca, alıcı ve satıcının% 2 içindeki payları taraflar arasındaki anlaşma ile belirlenir. Ek olarak, mülk sahipliğini geliştiriciden doğrudan sahibine devrederken, bir mülkün satın alındığına bağlı olarak bir transfer ücreti alınmaktadır: bireyler için% 3'e kadar ve tüzel kişiler için% 1.5'e kadar. Mülkiyet bir offshore şirket adına alınmışsa, mülkiyeti devretmek, offshore şirketi mülküyle birlikte satarak gerçekleştirilebilir. Aslında, bu tür bir transfer ile, bir gayrimenkul satışı değil, gayrimenkul sahibi olan bir offshore şirkettir, böylece transfer ücretinin boyutunu düşürür.
Gayrimenkulün mülkiyeti nasıl olur?
Emirlikler'de gayrimenkul satın alırken, örneğin Dubai'de, birçok yatırımcı şeriat hukuku çerçevesinde gayrimenkulün mirası hakkında sorular soruyor. Ölüm durumunda, BAE hukuku, Emirlikler'deki emlaklarla ilgili yabancı vatandaşların iradesine uygulanırken, bu mülk sadece% 30'luk bir paya sahip olacak. Yabancı vatandaşların kendi ülkelerinin mevzuatını uygulama hakkına sahip olmalarına rağmen, Şeriat yasası tüm kan akrabaları arasında mülk dağıtdığı için mülkün ölen kişinin eşine tam olarak sahip çıkmaması büyük ihtimaldir. Taşınmazın mülk sahibinin varislerinde görmek istediği kişilere gitmesi için, eşlerin yönetici olarak görev alacağı bir denizaşırı şirket kurmak mümkün olabilir. Eşlerden birinin ölümü halinde şirketteki hisseler ikinci eşe ve diğer mirasçılara devredilecektir. Başka bir deyişle, bu şekilde şirket içindeki hisse devri gerçekleştirilir ve bu durum Şeriat'ın gayrimenkulle ilgili miras yasasını engeller. BAE'de gayrimenkul edinimi ile ilgili yasal yönler hakkında daha fazla bilgi için, lütfen Helene mathieu Hukuk Danışmanlarına yasal danışmanlık başvurun.
