Metin: Helena Kryukova
Tek ana plan
Bugün, Dubai Hükümetinin elbette ki “geleceğin şehri” olarak Dubai'nin resmi olmayan statüsünü haklı göstermeye çalıştığı bir sır değil. Buradaki en cesaretli projeler bile, sadece onay almakla kalmıyor, aynı zamanda doğrudan devlet desteğini de alıyor ve devlet yapıları çoğu zaman aşağı olmayan ve çoğu zaman geliştiricilerin en cesur fikirlerinin önünde yer alan girişimlerle ortaya çıkıyor. Fakat geleceğin fütüristik gemisi olarak adlandırılan Dubai ileri doğru ilerledikçe, takip etmesi gereken parkurun temel özellikleri ortaya çıkmaya başladı. Elbette burada ve burada ortaya çıkan mega komplekslerin fantastik projeleri, hayal gücünü çok şaşırtıyor, ancak başarılı bir gelişim için tüm bunların sisteme dahil edilmesi gerekiyor. Aslında, yapmayı amaçlayan yönetim yapıları, kentin bir bütün olarak gelişimi için zaten az ya da çok net bir plan sunmayı planlıyor.
Şehrin kalkınmasında ana vurgu, ana planların şeffaflığının arttırılması, çeşitli endüstrilerin etkileşimi, plan dışı emlak satış programları ve pazarın yatırımcılara ilişkin tüm nüanslarının anlaşılması üzerine yapılmaktadır. Ancak geliştiriciler sadece zorunlu olmakla kalmayacak, yardım edilecek. Bu amaçla, hükümetin belirlediği hedeflere ulaşmaya yardımcı olacak çeşitli teşvik tedbirlerinin bir paketinin geliştirilmesi planlanmaktadır.
Örneğin, Dubai'deki emlak piyasasında son aylarda konuşulan uygun fiyatlı konut sektöründe. Dubai’nin Yaratıcı Endüstriyel Küme Geliştirme Ofisi’nin başkanı Ahmad Bukhash, BAE’nin başbakanı ve Dubai’nin başbakanı yardımcısı Şeyh Muhammed bin Rashid Al Maktoum’un girişimi üzerine kurulmuştu. ve Emirliği’nin liderliği. İnşa etmen gerekiyor, ama sadece şehrin gerçekten ihtiyacı olanı.
Büyük geliştiricilerin çoğu son zamanlarda temel olarak lüks segmentteki projelerin inşasına dikkat ederek, özellikle bakım personelinin veya düşük gelirli gurbetçilerin katılımsız bırakılmasını sağladı. Bu nedenle, fiyat düzeltmesi döneminde ilk olarak onu hisseden lüks konut sektörü olması şaşırtıcı değildir. “Bugün Dubai emlak piyasasının alt ve üst fiyat segmentlerini birbirine bağlayan güçlü bir orta bağlantı oluşturmak çok önemli” dedi. Bukhash, “çeşitli türdeki projeler için mimari bir tipoloji oluşturmak. Büyük, ana planlara rağmen ayrı bir zamanın olmadığı zaman değil. "Dubai, bir tane tek ana plana göre gelişecek."
Hava yastıkları
Dubai geliştikçe, ihtiyaç sadece kentsel gelişim yaklaşımını standartlaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda fiyat ayarlamalarını da ortaya koyuyor. Bu konu belki de Dubai'deki emlak tartışmalarında önlenemez. Ve iyi haber şu ki, mevcut fiyat düşüşü dönemi Dubai tarafından alınan seyrin istikrarının ana işareti olarak görünüyor. Evet, uzmanlar tarafından 2015 için vaat edilen fiyat indirimi yıl sonuna kadar% 10 ile% 20 arasında olabilir, ancak pazarın tam olarak ihtiyaç duyduğu şey bu, tek sesle söylüyorlar.
Örneğin, saygın bir derecelendirme kuruluşu olan Standard & Poor's'un yakın tarihli bir raporunda, bu kez hem geliştiricilerin hem de bir bütün olarak pazarın, 2009 kriz yılında olduğundan daha düşük bir fiyatla beklenen fiyat indirimi için daha iyi hazırlanmış olduğu belirtiliyor. Piyasanın bu dava için bir çeşit "hava yastığı" hazırladığını söyleyebiliriz. Sadece Dubai'deki emlak piyasasındaki en büyük oyuncuların çoğunun kâr yapısının çeşitlendirilmesi, tekliflerin çeşitliliği ve geliştiricilerin hesaplarındaki sermaye akışı dengesinin istikrarı gibi olmadılar. Daha önemli faktörler, katılımcıların iradesinden bağımsız dış koşullar, yani Dubai ekonomisinin "petrol iğnesine" olan zayıf bağımlılığının yanı sıra yabancı yatırımcıların emlak yatırımlarının büyük bir yüzdesidir. Petrol ve ticaret dışı şirketler Dubai’nin GSYH’sine çok fazla katkıda bulunuyorlar, bu nedenle parlamasının bir kısmını kaybeden petrol şirketlerinden gelen talep eksikliğini kolayca telafi edebiliyorlar.
Dubai emlak piyasası için bir diğer "hava yastığı", "önümüzdeki beş yıl için Dubai'deki konut fiyatları ve kiralık mülkler için temel bir destekleyici faktör", "Standard & Poor's'un belirttiği gibi, Dubai'nin nüfusunun artması olacak. Standard & Poor's'un uzmanları, bu emirlik için önümüzdeki iki yıl içinde bölge sakinlerinin sayısında% 5-6, Abu Dabi için de aynı dönemde yaklaşık% 7-8 arasında bir artış olacağını tahmin ediyor. Tahminlere göre, 2020 yılına kadar Dubai nüfusu 3 milyon kişiye ulaşmalı.
Yatırım zamanı
Bizce Dubai'deki emlak piyasasının daha başarılı bir şekilde gelişmesinde en kritik faktör dış yatırım konusudur. Sadece bu yılın ilk çeyreğinde, yabancı yatırımcılar Dubai'deki gayrimenkullere yaklaşık 1,5 milyar ABD doları yatırım yaptı.
Aynı zamanda, geleceğe yönelik tahmin daha da iyimser görünüyor: Tanınmış analitik şirket Franklin Templeton tarafından ankete katılan yatırımcıların% 68'i BAE'deki gayrimenkulün önümüzdeki 10 yıl içinde en çok aranan varlık statüsünü koruyacağına ve bu sektöre önemli fonlar yatırmaya devam edeceğine inanıyor. Franklin Templeton'un küresel çalışması, dünya çapında 23 ülkeyi ve 11.500 yatırımcıyı kapsamıştır.
Sonuç olarak, BAE'de gayrimenkul satın alımının küresel yatırımcılar arasında üç ana yatırım alanından biri olduğu bilinmektedir.
Ve bu tür yatırımların geleneksel olarak fon sağlama ve gelir yaratma açısından uzun vadeli olarak kabul edilmelerine rağmen, ankete katılanların% 73'ü yine de iki yıl içinde yatırımlarından gelir elde etmeye başlamayı umuyor. Araştırmacıların bu bulguları, önde gelen danışmanlık şirketi Knight Frank'taki analistler tarafından onaylandı. Yakın tarihli bir raporda, şirket uzmanları BAE'deki büyük sermaye sahiplerinin% 40'ının gayrimenkullere yatırım yapacağını belirtti. Ortalama olarak, en büyük BAE yatırımcılarının tüm yatırım paketlerinin% 35'i emlakta. Aynı zamanda, geçtiğimiz yıl bu yatırımcıların% 60'ı, esas olarak Dubai Emirliği'ne taşınmaya yatırım yaptı.
Ve 2015 için tahmin daha da iyi görünüyor: Yatırımcıların% 60'ı gayrimenkul yatırımlarından ayrılacak ve% 40'ı da bu varlığa yeni fonlar yatıracak. Aynı zamanda, sözde büyük özel sermayesi 1 milyon ABD Dolarını aşan ve çok büyük özel sermayesi 30 milyon ABD Dolarını aşan, büyük bir yatırımcı pahasına sahip olan bu yatırımcılar öncelikle konut amaçlı gayrimenkul ile ilgilenmekte, ikinci ve üçüncü sırada yer almaktadır. Yatırımların popülerliğini ofisler, perakende satış ve otel gayrimenkulleri izlemektedir.
BAE zengin yatırımcıları üç ana avantaj ile çekiyor: yaşam standartları ve sağlık (katılımcıların% 87'si bunun en önemli faktör olduğunu söyledi), güvenlik (% 67) ve siyasi istikrar (% 67).
Yatırımcıların anlaşılması kolaydır, çünkü Dubai'deki kira geliri hala dünyanın en yüksek oranlarından biridir. Küresel Mülkiyet Rehberine göre, Dubai'deki emlak yatırımlarına ilişkin brüt kar marjı, dairenin büyüklüğüne bağlı olarak% 5.87 ile% 7.21 arasında değişmektedir. Aynı zamanda, daha küçük bir bölgedeki daireler geleneksel olarak yüksek talep gördüklerinden daha fazla gelir getirir. Karşılaştırma için, Hong Kong’da dünyanın en hızlı büyüyen şehirlerinden birinde gayrimenkul yatırım geliri% 2,82, Hindistan’da% 2,22, Singapur’da% 2,83 ve en sonunda Londra’da konut yatırım geliri veya ticari gayrimenkuller% 2,72-3,20 mertebesinde olabilir. Dubai'de küçük apartman daireleri kiralamak, sahiplerine ayda metrekare başına% 22'ye varan gelirlerini ve daha geniş bir alana sahip olan apartman daireleri - ayda metrekare başına% 21'e kadar getirebilir.
Sonuç olarak, Dubai’nin dünyanın önde gelen sosyologları tarafından Orta Doğu’daki “en mutlu” ülke olarak defalarca tanındığını belirtmekte fayda var. Sosyolojik anlamda, mutluluk, yaşam beklentisi ve memnuniyeti, temel yaşam kalitesi ve refah düzeyi olarak anlaşılmaktadır.
Bu açıdan, BAE ve özellikle Dubai, Birleşmiş Milletler Dünya Mutluluk Raporu 2015 dünyasında mutluluk düzeyine ilişkin BM raporunda özel bir kaygıyı hak ediyor. Dubai'nin 2021 yılına kadar olan kalkınma planı, asıl amacı olan emirlik halkının mutluluğunu, bu hedefin hemen başarılmasını hedefliyor. tüm ülkeler için tipik değildir. Tıbbi bakım seviyesi, çevre ile etkileşimden memnuniyet düzeyi, güvenlik seviyesi ve daha da önemlisi konforlu koşullarda yaşama kabiliyeti, yüksek kaliteli ve uygun konut - tüm bunlar BAE'yi birçok ülke için çekici kılıyor. Ve eğer seçim gelirse, o zaman, en azından emlak edinme açısından bakıldığında, uzmanlar bugün BAE'ye entegrasyon için en uygun zamandır.
Dubai’de gayrimenkul edinme ve yönetme hakkında daha fazla bilgi için tel. IMEX Emlak ile iletişime geçin. Moskova’da +7 495 5100008’de, BAE 800-IMEX’de (800-4639) ücretsiz numara veya e-postayla istek göndererek [email protected].
