Geçen yıl Dubai'deki gayrimenkuller için bir dönüm noktası oldu. Neden? Uzmanlara göre, uzun süredir Dubai emlaklarına yatırımcıların istikrarlı ve canlı bir ilgisini sağlayacak olan önemli etkinliklerde zengindi. Küresel finansal kriz ve bunun neden olduğu düşüş ve fiyatların durgunluğundan sonra, Dubai pazarına gözle görülür bir canlanma getiren 2012 oldu. Emlak ve kira fiyatlarındaki artış, yeni büyük ölçekli projelerin başlatılması, hızlı sermaye girişi ve yatırımcıların aktif ilgisi ile hatırlanacak. Bütün bunlar, BAE yetkilileri tarafından, piyasayı daha şeffaf hale getirmeyi ve katılımcılarının güvenliğini sağlamayı amaçlayan, benzeri görülmemiş düzenleyici önlemleri gerektiriyordu. Uzmanlara göre, yeni yılda yatırımcılar için pazarları Dubai’nin en çekici yerlerinden biri olarak belirleyen 2012’deki etkinlik döngüsünde beş önemli olayı vurgulamaya çalışacağız.
İLK. PAZARDA YENİLEME. GAYRİMENKUL FİYATI BÜYÜME. DAİRELERDEN HIZLI FİYAT VİLLALARI
Uzmanlar, Dubai emlak piyasasının 2012'deki hızlı büyümesini oybirliğiyle belirtti. Önde gelen danışmanlık şirketlerine göre, ortalama olarak 2012'de Dubai'deki villalar için fiyatlar% 20 ve daireler için% 510 artış gösterdi. Prestijli Downtown Dubai'de, 2012'nin son çeyreğine ilişkin fiyatlar% 10 arttı. Ve bu bir tesadüf değil, çünkü Dubai'nin daha popüler ve iyi konumlu bölgelerindeki fiyat artışı, alt sınıf projelerden ortalama olarak daha yüksekti. Bunların arasında istisnalar olmasına rağmen: örneğin, Silikon Oasis bölgesinde, fiyatlar kısmen% 40 oranında artmıştır ve uzmanlara göre, orta gelirli alıcılardan gelen yüksek talep nedeniyle artmaya devam edecektir. Palm Jumeirah, Meadows ve Emirates Hills - varlıklı yatırımcılar arasında, Dubai'nin "klasik" bölgelerindeki en popüler villalar. Gelecek yıl onlar için yükselen fiyatların yüksek düzeyde olması bekleniyor.
Yatırımcıların villalara dair apartmanlara göre daha fazla ilgi göstermesi geçen yılın en önemli özelliklerinden biri haline geldi. Fiyatların kriz sonrası yılların tüm kayıplarını geri kazanmış ve başarılı 200708 seviyesini aşması villalar segmentinde. Villaların popülaritesi onları oldukça likit ürünler haline getirmekte ve yatırımcıların ilgisine ve fiyatlarının yükselmesine de katkıda bulunmaktadır.
Konut kiralamak için ise, 2013 yılında Dubai'nin Dubai, Dubai Marina ve The Palm Jumeirah gibi bölgelerinde fiyat artışı olasılığı yüksektir. Dubai'nin daha az popüler olduğu bölgelerde, danışmanlık şirketi Jones Lang LaSalle'in tahminlerine göre, kiralama oranları artmayacak. Bununla birlikte, orta vadede, artan konut maliyeti, Dubai nüfusunun hızla artması ve sınırlı konut arzı ile desteklenecektir. Yüksek işletme faaliyetiyle desteklenen varlıklı göçmenlerin akışının yeniden başlaması, piyasanın üst bölümlerinden kiralık konutlar için istikrarlı bir talep yaratırken, arz da fiziksel olarak aynı hızla büyüyemiyor.
Gelecek iki yıl içinde, Dubai'nin konut emlak piyasası 45 bin yeni daire ve villa ile yenilenecek, ancak çoğu şimdiye kadar Jumeirah Village, Dubai Spor Şehri ve Dubai Silikon Oasis gibi daha az gelişmiş bölgelerde yer alacak. Dubai Yat Limanı gibi popüler bölgelerde gelişme için neredeyse hiç boş alan bulunmamasına rağmen.
İKİNCİ. YATIRIMCILARDAN BÜYÜME GÜVENLİĞİ, SERMAYE ETKİSİ
Yukarıda da belirtildiği gibi, uzmanlar Dubai'nin emlak piyasasını 2013 yılında dünyanın en dinamiklerinden biri haline getirmektedir. Bu, Emirlik ekonomisinin ve ticari faaliyetlerinin hızlı büyümesiyle kolaylaştırılmıştır. Böylece, 2012'de Dubai'nin GSYİH büyüme oranı, yıllık% 5 seviyesine yükseltildi. Aynı zamanda, Dubai'nin ekonomik göstergeleri borçta kayda değer bir artış ve temerrüt riskinde bir düşüşün olmadığını gösterir. Dubai İstatistik Merkezi araştırma merkezine göre, 2013 yılında Dubai'ye gelenlerin sayısı% 10 artacak. Bank of America / Merrill Lynch raporu, turist sayısında 2020'den 15 milyona, 2011'de 8 milyona kıyasla bir artış olacağını öngörüyor.
2012 yılında Orta Doğu'da bir dizi ülkede meydana gelen çalkantılı olaylar, Dubai'nin tüm bölgedeki yatırımcılar için "güvenli bir cennet" statüsünü doğruladı. Basra Körfezi ve diğer Arap devletlerinin sermayesine ek olarak, Dubai geleneksel olarak Hindistan, Pakistan ve diğer büyüyen Asya ülkelerinden varlıklı yatırımcıları kendine çekmiştir. Yatırımcı güvenindeki büyüme, belki de 2012'nin en temel sonucuydu.
Friends Provident International tarafından yapılan bir araştırmaya göre, BAE'de yaşayan varlıklı gurbetçilerin% 60'ı emlak piyasasının büyümesine devam ettiğinden emin. Bunların çoğu (% 49) önümüzdeki 5 yıl içinde "güçlü" büyümeye inanıyor, bir diğer% 11 ise bu dönemde "çok güçlü" bir büyüme bekliyor. Ankete katılanların sadece% 10'u gelecekte BAE emlak piyasasının belirli zorluklarla karşılaşacağını düşünüyor.
ÜÇÜNCÜ. MEGA PROJELERİNİN İADE EDİLMESİ
Dubai, 2012'nin son çeyreğinde, emlak piyasasında kriz öncesi patlamanın zamanını hatırlatan bir dizi büyük projenin başlatıldığını duyurdu. Her şey, Link Global Group'un 1 milyar ABD Doları değerindeki ünlü Hint TajMahal tapınağının büyütülmüş bir kopyası olan Taj Arabia'yı yaratmayı planladığını duyurduğu Cityscape Global 2012 ile başladı. Sobha Group, tüm Sob City şehrini 280 alanlı Meydan bölgesinde inşa etmeyi planladığını açıkladı. villalar, 13 yüksek katlı bina, bir alışveriş merkezi, oteller ve uluslararası okullar.
Kısa bir süre sonra Dubai hükümeti, copları özel geliştiricilerin eline aldı. İlk olarak, Şeyh Zayed Karayolu ve Safa Parkı çevresinde, Basra Körfezi'ne doğrudan bağlanacak olan yapay Bay Business Bay'i genişletmek için bir proje duyuruldu. Ancak, Londra'daki HydePark'ın üçte birinden daha fazlasına sahip bir park olan ve şu anki Dubai Alışveriş Merkezi'nden daha büyük olan (şu anki Dubai Alışveriş Merkezi'nden) büyük ölçekli Muhamed bin Rashid City kompleksinin oluşturulmasıyla ilgili haberler gerçek bir bilgi bombası haline geldi. Bundan sonra, Jebel Ali'de her biri ayrı bir konuya ayrılacak beş tema eğlence parkı yaratacak olan multi milyar dolarlık proje, filmler, hayvanlar, komik karakterler ya da Hint “rüya fabrikası” - Bollywood artık şaşırtıcı değildi.
Bu çerçevede, diğer büyük ölçekli projeler neredeyse kaybedilmiştir. Örneğin, Dubai Yat Limanı ve Jumerah Beach Residence'ın Dubai'nin diğer bir bölgesindeki Deira'nın başarısını tekrarlamaya çalışmak. Basra Körfezi'ndeki Deira Waterfront Geliştirme Projesi, Dubai yetkililerinin planına göre, emirliğin ana cazibe merkezlerinden biri olacak. Dubai Körfezi ile Hamriya arasındaki sahilin dört kilometrelik şeridine altı otel, konut ve ticari binalar, mesire ve yat limanına sahip yapay bir koy inşa edilecek. Maritime City projesi, 230 metrelik The Landmark Tower projesini beş yıldızlı bir otelle duyurduğu yeni bir ivme kazandı.
DÖRDÜNCÜ. YENİ MEVZUAT ÖLÇÜLERİ
Dubai'deki canlanma ile birlikte, spekülatörlerin pazarı bir kez daha ısıtıp, küresel ekonomik krizin arifesinde olduğu gibi acı verici bir çöküşe neden olacağına dair korkular vardı. Her ay emlak fiyatlarındaki çift basamaklı büyüme oranları çöküş ve uzun süreli durgunlukla sonuçlandı, bu nedenle Dubai hükümeti bu kez piyasayı sadece karlı değil aynı zamanda yatırımcılar için istikrarlı ve öngörülebilir hale getirmek için her şeyi yapıyor.
Geliştiriciler kendileri de bununla ilgileniyorlar. Örneğin, en büyük geliştiriciler Emaar ve Nakheel aynı anda yapım aşamasında olan gayrimenkullerin satışına kısıtlamalar getirdi ve bu ödemeyi projelerinde konut maliyetinin en az% 35'ini gerektirdi. Yapım aşamasında konutun spekülatif bir şekilde satıldığına inanılıyor, çünkü satışların başlamasından birkaç gün sonra mal sahibini değiştirebiliyordu, krizden önce piyasada fiyatların “baloncuğunun” sebeplerinden biri haline geldi.
Haziran 2012’de, Dubai yetkilileri, yatırımcıların korunmasına ilişkin bir yasa tasarısı yayınladı; bu, kalkınma şirketinin bir süre içinde mülkleri teslim etmemesi veya özelliklerinde koordine olmayan bir değişiklik olması durumunda yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda tam para tazminatı garantisi verdi. Ayrıca, Dubai Kara Departmanı'nın yeni kuralları uyarınca, geliştiriciler bir sahiplik belgesi vermenin gecikmesinden dolayı bir ceza ödeyeceklerdir. Bu nedenle, inşaat şirketleri, projenin hazır olma derecesi% 80'e ulaştığında mülk alıcısına mülkiyeti onaylayan bir belge yayınlamazlarsa, 10 bin dirhem ceza (2,7 bin ABD Doları) ödemek zorunda kalacaklar. Dubai ayrıca, normal mahkemelere kıyasla gayrimenkuldeki uyuşmazlıkların daha hızlı ve daha ucuz bir şekilde çözülmesini sağlayacak özel bir tahkim mahkemesi oluşturmaya hazırlanıyor.
BEŞİNCİ. MORTGAGE LİMİTLERİNE GİRİŞ
Bununla birlikte, 2012 yılının sonunda, BAE yetkilileri tarafından, önceki tüm üyelerin, emlak piyasasının gelişmesi üzerindeki potansiyel etkilerini yıllarca kolayca gölgeleyen başka bir karar raporları vardı. Yılbaşı Gecesi'nde, çeşitli emir yayınları, BAE Merkez Bankası'nın tüm ticari bankalara bir genelge gönderdiğini ve bankaların kaynaklarının harcamalarının% 50'sinden fazlasını expattan ipoteğe yasakladığını bildirdi. BAE vatandaşları için benzer bir kısıtlama% 70 olarak belirlenmiştir ve ikinci ve daha sonraki emlak alımı için -% 60 (gurbetçiler için - sadece% 40). BAE'de daha önce kredi verenin bankadan ipotek olarak alabileceği konut maliyetinin payında herhangi bir kısıtlama olmadığı belirtilmelidir. Uygulamada, bankaların piyasadaki canlanma nedeniyle kredi politikalarını yumuşatmaya başladıktan sonra% 7580'e ulaştı.
Yakında, Merkez Bankası böyle bir genelgenin dağıtılmasıyla ilgili bilgiyi reddetti, ancak kapsamlı ipotek kredisi kurallarının hazırlanmasının devam ettiğini ve 2013 yılında ticari bankalarla yapılan istişarelerden sonra uygulanabileceklerini söyledi. Reddetmeden önce, bu haber BAE emlak piyasasında çelişkili tepkiler fırtınasına yol açmayı başardı. Alıcılar ve bankalar ani kısıtlamalar getirilmesinden ötürü öfkelenirken, büyük geliştiriciler bunları destekleyerek, bunun emlak piyasasını güçlendireceğini ve ciddi alıcıların gelişini teşvik edeceğini söyledi. Analistler ayrıca, ipoteklerin “tavanının” BAE emlak piyasasının büyüme potansiyelini gereksiz yere sınırladığına ve daha fazla pazar öngörülebilirliği ve istikrarını memnuniyetle karşılayanlara gereksiz yere sınır verdiğine inanıyor. Öyle ki, BAE yetkililerinin piyasadaki spekülasyonları kısıtlamak ve ticari bankaların vadesi geçmiş ipotek kredileriyle mücadele etmek için kısa vadede daha yavaş bir pazar büyümesini kabul etmek zorunda kalsanız bile, kesin bir seçim yaptıkları sonucuna varılabilir.
IMEX GAYRİMENKUL YÖNETMEN MÜDÜRÜ ARTHUR KOBOZEV
“Dubai'deki emlak piyasasının ve tüm oyuncularının krizden sonra yavaş yavaş iyileşme aşamasına geçişi ve bu nedenle birçok dış gözlemciye görünmüyor. Dün, mevcut toparlanmanın ciddi olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceğini ve bugün için gelecek için olumlu tahminlerde bulunup bulunmadığını tartışıyorlar. Dubai hükümetinin kararlı ve kesin olarak, aynı mülkün tam anlamıyla mülkiyeti değiştirebileceği, kriz arifesinde piyasada gerçekleşen anarşiye izin vermeyeceğini açıkça belirttiği çok iyi Her hafta, fiyat artışları her zaman, düzenleyici otoriteler tarafından alınan önlemlerin gerçek yatırımcıları korkutması mümkün değildir - emirlik'in emlak piyasasından beklentileri 2013'te çok yüksektir.
Benim düşünceme göre, Dubai’nin ekonomik iyileşmesi ve ticari faaliyetlerin büyümesi, bu yılın olumlu olaylarda geçmişte olduğundan daha az elverişli ve zengin olamayacağına işaret ediyor. ”
Dubai'deki mülkünüzün satın alınması ve yönetimi ile ilgili her türlü bilgiyi IMEX Gayrimenkul uzmanlarından tel. Moskova +7 495 5100008’de, BAE 800IMEX’te (8004639) ücretsiz numara veya [email protected] adresine e-posta göndererek istek gönderebilirsiniz.
