IMEX Gayrimenkul İcra Direktörü Arthur Kobozev, Dubai emlak piyasasında bugün neler olup bittiğini ve yatırımcılar arasında ne hissiyatın hakim olduğunu anlattı.
Arthur, iyi günler. Lütfen bize Dubai'deki mülk emlak piyasasındaki mevcut trendlerden bahsedin. Göze çarpan bir canlanma ve yükseliş çıplak gözle görülebilir.
Merhaba Nitekim, piyasa durumu fiyat artışlarının seviyesi bağlamında olumludur. Süreçteki tüm katılımcılar - yatırımcılar, bitmiş emlak satıcıları ve geliştiriciler - daha fazla büyüme beklemektedir. Analistlere göre Dubai'de konut fiyatlarının dünyada olduğundan daha hızlı arttığını belirtmekte fayda var. Böylece, geçen yıl boyunca, büyüme% 20'nin üzerine çıktı ve bu yıl da hız daha dinamik hale geldi.
Dubai Arsa Dairesi'ne göre, Ocak ve Haziran 2013 arasında, konut satışı için yapılan işlem sayısı% 41, toplam değer (değerlendirme için beyan edildi) geçen yılın aynı dönemine göre% 70 arttı.
Yatırımcıların ayrıca her şeyden önce en büyük geliştiriciler olan EMAAR ve Nakheel tarafından yeni projeler duyurmaları teşvik edilir. DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties ve diğerleri de dahil olmak üzere diğer "pazar köpekbalıkları" ile katıldılar.
Dahası, yine sadece bireysel binaların inşası hakkında değil, tüm alanların inşası hakkında da konuşuyoruz. Örneğin, tek başına büyük bir arsa üzerinde konumlandırılacak olan “Muhammed Bin Şehri Rashid” kentinde, Al Hale karayolu ile Muhammed bin Zayed karayolu arasında, 100 otel inşa edilmesi planlanmaktadır.
Böyle aktif bir gelişmenin sebebi nedir? Belki de Dubai, son krizde biriken borçları yeniden yapılandırmaya çalışıyor ve önemli yatırımları çekecek yeni megaprojelerin uygulandığını duyuruyor?
Yatırımcıların olumlu beklentileri çeşitli faktörlerle doğrulanmaktadır. Her şeyden önce, bir bütün olarak Dubai ve BAE ekonomisinde aktif bir toparlanma var. Yılın sonuçlarına göre, Dubai ekonomisinin% 3,6 oranında büyümesi bekleniyor. Buna göre, yeni işçilerin ilgisini çekiyor. Zaten bugün Dubai'nin nüfusu 2.17 milyonu aşıyor, 2011'de ise nüfusu 1.97 milyon. Tabii ki, tüm ziyaret gurbetçilerin kalacak yerlere ihtiyacı var.
Göç derken, ekonomik olarak aktif bir nüfusla karşı karşıyayız. Dubai Ekonomik Kalkınma Departmanı'na göre, iş adamlarının% 55'i 2013'te gelir artışı beklemekte ve% 30'u sabit kalacağından emin olmaktadır.
Günümüzde 10 milyon insanı aşan turist akışı da artmakta ve 2020 yılına kadar ikiye katlanması planlanmaktadır. Arap Emirliklerinin, bölgedeki askeri çatışmalardan etkilenen bölge ülkelerinden gelen göçmenler için ikinci vatan olduğu açıktır: burada sadece sermaye transfer etmekle kalmaz, aynı zamanda daimi ikamet yerlerine taşınırlar.
Bugün, Dubai'deki konut mülkleri fiyatlarının, konut piyasasındaki canlanma sırasında, 2008'in üçüncü çeyreğinde kaydedilen maksimum değerlerin% 30'dan daha düşük olduğunu da belirtmek isterim. Bu, daha fazla büyüme potansiyeline güven veren başka bir faktördür.
Bugün Dubai'nin hangi alanları en cazip ve neden cazip?
Öncelikle, gelişmiş altyapıya ve iyi ulaşım erişilebilirliğine sahip alanlar popüler olmaya devam ediyor: Dubai Marina, yatırımcılar arasında geleneksel olarak popüler olan Palm Jumeirah, modaya uygun Downtown Dubai, yakın zamanda belirgin biçimde dönüştürülmüş muazzam Jumeirah Lakes Towers, Yeşiller, alçak alanlar Emirates Living, Arap çiftlikleri ve diğerleri.
Aynı zamanda, konutun daha ekonomik olduğu kıyı şeridinden uzakta yerleşik alanlar için talep artmaktadır. Öncelikle, az gelişmiş altyapıya ve çok sayıda tamamlanmamış binaya rağmen, fiyat / kalite kriterine göre iyi bir potansiyele sahip olan Jumeirah Village bölgesini not etmek istiyorum.
Dubai'de bir ev satın almayı düşünen yatırımcıların sadece cari kira gelirlerine odaklanmamasını tavsiye ederim. İnsan yapımı “avuç içi” adasındaki projelerde çok yüksek bir potansiyel maliyet artışı gibi bir göstergenin görüşünü kaybetmemelidir. Örneğin, son yıllarda kira oranlarında en yüksek büyüme oranlarından biri Uluslararası Şehir bölgesi tarafından gösterilmiştir, ancak, kapitalizasyon potansiyeli açısından, bu en iyi seçenek değildir. Genel olarak, kompleksteki durumu değerlendirmek ve her bir özel yatırım vakası için öncelikleri ölçmek gerekir.
Dubai'deki emlak işlemlerinde Ruslar lider olarak kalıyor mu?
Dubai Arsa Dairesi'nin istatistiklerine göre, Ruslar mülk ediniminde en saygın 10 yatırımcı arasında yer alıyor.
Onların payları, özellikle "yeni" Dubai denilen yerlerde oldukça belirgindir. 2013 yılının ilk çeyreğinde, emirlikteki gayrimenkulle yapılan işlem hacminin 53 milyar dirhem (14,4 milyar ABD Doları) olduğunu belirtmekte fayda var. Yatırım açısından geleneksel liderler, Hindistan ve İngiltere'nin temsilcileri olmaya devam ediyor.
Vatandaşlarımızın tercihleri hakkında ne söylenebilir?
Vatandaşlarımızın tercihleri hakkında konuşursak, o zaman gelenekseller: öncelikle denize yakınlığıyla ilgileniyorlar. Ve yabancıların mülk edinebileceği deniz yoluyla taşınmaz mal seçimi, aslında Dubai Yat Limanı ve Palm Jumeirah bölgeleriyle sınırlı olduğundan, bu bölgelerde “insanımızın” en fazla konut elde ettiği alandır.
Fiyat çerçevesine gelince, burada belirsiz öncelikleri vurgulamam. Hem çok pahalı nesneler hem de ortalama bir maliyetle satılmaktadır. Örneğin, 200 bin ABD Doları ila on milyonlarca gayrimenkul ile çalışıyoruz.
Vatandaşlarımız piyasanın nesnel toparlanmasını görüyor ve bu çerçevede harekete geçiyorlar. Birkaç gün içinde Birleşik Arap Emirlikleri'ne göç edebileceğinizi ve burada rahat ve güvende hissedebileceğinizi biliyorsunuz. Birçok kişi Arap güneşi altında yeni bir ev seçerken bu fırsatı değerlendirir.
Bugün piyasada arz sıkıntısı var mı?
Evet ve makul bir fiyata satışa sunulan ilginç nesnelerin piyasayı çok hızlı terk etmesi gerçeğine dayanıyor. Kural olarak, çoğu alıcı, özellikle henüz yerel özelliklere aşina olmayanlar, düşünmeye zaman ayırıyor ve bir karar verdiklerinde, obje zaten satılıyor.
Pazar durumu çok hızlı değişiyor. Büyük geliştiricilerin projelerinde konut inşaat başlamadan önce bile satılıyor, tam anlamıyla bir gün içinde süpürüldü. Yatırımcılar kârlı seçenekler aramaktadırlar ve hatta pazardaki patlamada olduğu gibi yeni projeler başlatırken uzun sıralar içinde durmaya bile hazırlar.
2008 krizi yatırımcılara ne öğretti? Dubai mevzuatı bugün nasıl gelişti?
Her şeyden önce, geliştiriciler hızlı satışlar konusunda kısıtlamalar getirdi. Şimdi, bir nesneyi yeniden satmak isteyen bir yatırımcının değerinin ortalama% 35-40'ını ödemesi gerekiyor. Bu spekülatif bileşeni geride tutar.
Bildiğim kadarıyla, Dubai Arazi Departmanı şu anda Emirlik'in emlak sektörünü düzenleyen ve önümüzdeki iki yıl içinde yürürlüğe girecek standartlar geliştiriyor.
Emlak sektöründe inanılmaz bir canlanma gözlendiğinde, 2000'li yılların ortalarında durumun tekrarlanmasını önlemek için emlak piyasasının faaliyetlerini kontrol etmeye yardımcı olacaklar.
Yatırımcıların haklarını koruyan özel bir kanun da geliştirilmektedir.
Emirliklerdeki yetkililere göre, yeni faturalar Dubai'deki emlak sektörünün faaliyetlerini düzenleyen yasaların kodunu güçlendirmek, piyasanın rekabet edebilirliğini artırmak ve yerli ve yabancı yatırımcıların çekiciliğini arttırmak için tasarlandı.
Ekim ayında Lukoil'in merkezi Dubai'ye taşındı. Yüksek gelirli konut sakinlerinin "akını" nın fiyatların yükselmesine neden olabileceği kanısında. Ona katılıyor musun?
Söz konusu kitle hareketi hakkında konuşursak, bu dava tek davadan çok uzak. Kira piyasasında herhangi bir kargaşaya neden olduğunu veya olacağını düşünmüyorum. Özellikle, Dubai’den Abu Dabi’ye devlete ait şirketlerin çalışanlarının “çıkışını” göz önünde bulundurmak. Son zamanlarda, başkentte kamu hizmetinde çalışan yabancı uzmanların orada konut kiralamak zorunda olduklarına göre, bir direktifin kabul edildiğini hatırlatmama izin verin. Bugünün sayısının 15 - 20 bin kişi olduğu tahmin ediliyor. Uygun sonuçları çıkartabiliriz.
Dubai'de mülk satın almak isteyenler için profesyonel önerileriniz nelerdir?
Karar vermeyi geciktirmeyin, aynı zamanda rastgele davranmayın, her zaman sağduyu tarafından yönlendirin ve durumu kapsamlı bir şekilde değerlendirin. Büyüyen bir pazarda bir anlaşma ne kadar hızlı yapılırsa yatırım o kadar karlı olur. Nitelikli profesyonellerin desteğini de ihmal etmeyin. Bu pazardaki güvenilir rehberleriniz olabilirler. Dubai'deki herkesi görmekten mutlu olacağız!
IMEX Gayrimenkul uzmanlarından Dubai'deki mülkünüzün satın alınması ve yönetimi ile ilgili her türlü bilgiyi Moskova +7 495 5100008 numaralı telefondan, BAE 800-IMEX'teki (800-4639) ücretsiz telefondan veya e-posta bilgisi @ tarafından bir istek göndererek alabilirsiniz. IMEXre.com.
