Bugün, Bin Haidar Avukatlar ve Hukuk Danışmanlarının kurucusu ve CEO'su Advocate Isa Bin Hyder, Dubai'deki ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkileri düzenleyen yasalarla ilgili açıklamalarda bulunacaktır.
Majesteleri Şeyh Muhammed bin Rashid Al Maktoum, Dubai'nin hükümdarı olarak, Dubai'deki kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkiyi düzenlemek için 26/2007 sayılı Kanun'u çıkardı.
Söz konusu yasa, Birleşik Arap Emirlikleri Hükümeti tarafından yapılan kiralama ve medeni işlemler ile ilgili 1985 sayılı Federal Kanunda yer alan maddeler ve bunların değişiklikleriyle ilgili olarak; ve 1992 tarihli 10 sayılı Federal Kanun Hukuku; ve ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların çözümü için özel bir Hukuk Komitesinin kurulmasına ilişkin 1993 tarihli 2 sayılı Karar; ve Emlak Piyasası Düzenleme Örgütü'nün kuruluşuyla ilgili olarak 2007 yılının 16 sayılı Kanunu; bu Maddelerin tümü, 2008 tarihli 33 sayılı Kanun uyarınca 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 ve 36. Maddelerin yerini almıştır. Bu Yasanın 1. Bölümü, "Dubai Emirliği'ndeki Ev Sahipleri ve Emlak Kiracıları Arasındaki İlişkilerin Düzenlenmesine İlişkin 2007 tarihli 26 sayılı Kanun" olarak adlandırılmalıdır.
Madde 2 (değiştirilmiş), bundan sonra kullanılan sözcüklerin ve terimlerin anlamını tanımlar ve "Emirlik" kelimesinin dar ve yalnızca "Dubai'nin Emirliği" anlamında kullanılması gerektiğini, yani kanunun yalnızca emirlikte bulunan mülkleri yönetmesi gerektiğini belirtir. Dubai. “Komite” kelimesi, ev sahibi ve kiracı olarak tanımlanan ev sahipleri ve kiracılar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümüyle ilgilenen yasal bir komite anlamına gelir. Aynı zamanda, Madde 3 (değiştirilmiş), bu Kanun hükümlerinin, Emirlikler'de kiralanan arsalar ve emlaklar için geçerli olan, bireyler tarafından oluşturulan emlak birimleri hariç - "bireyler" veya kurumsal organlar - "resmi kurumlar ve" şirketleri "kendi çalışanlarının serbest yerleştirilmesi için.
4. Maddenin "A" paragrafı (değiştirilmiş), kiracı ile kiracı arasındaki ilişkinin, kiralanan malın tanımını, kiralamanın amacını, kira sahibinin geçerliliğini ve maliyetini, ödeme yöntemini, sahibinin adını içeren kira sözleşmesine göre yapılmasını gerektirir. İkincisi bir ev sahibi değilse ve kiralama işlemlerini kendi adına yürütmek üzere uzman bir şirket atadıysa. Bu maddenin "B" fıkrasına göre, tüm sözleşmeler ve bunlara yapılan ekler "Emlak Piyasası Düzenleme Kuruluşu" na kaydedilmeli ve 5. madde kiralama süresinin belirlenmesi gereğini öngörmektedir. Bu süre önceden kararlaştırılmadıysa veya kira süresinin belirlenmesi zorsa, kira bedeli ödenmesi için belirlenen süre ile sınırlandırılmalıdır. Aynı zamanda, Madde 6, “Kiralama süresi çoktan sona ermiş ve kiracı mal sahibinden herhangi bir itiraz olmadan mülkte yaşamaya devam ederse, mülkte kiracıdan herhangi bir itiraz olmadan uzamaya devam ederse, teklif edilen karşılıklı yeniden onaylama kavramını içerir "ve aynı süre veya bir yıl için, hangi sürenin daha kısa olduğuna bağlı olarak."
Öte yandan, Madde 7, her iki tarafı da sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme konusunda uyarır ve sözleşmenin süresi boyunca tek taraflı iptalini yasaklar; çünkü söz konusu iptal işlemi tarafların karşılıklı anlaşması ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak yapılması gerekir.
8. madde alt kiracılara sağladığı halde, Yasa veya kiraya veren kişinin ana kiracının kiralanan gayrimenkul birimini ana kiracıya devretmesine izin verdiği durumlarda, bu tür tüm ilişkiler ana kiralamayla aynı koşullara tabidir.
Sonuç olarak, kiracı, kiraya verenin bu kiralama süresini uzatmayı kabul etmediği sürece, kira süresi dolduktan sonra kiralanan gayrimenkul biriminde kalma hakkına sahip değildir.
9 uncu maddenin "A" paragrafı, her iki tarafın da kira bedelini belirlemek için gerekli olduğunu öngörmektedir. Bu durumun ihmal edilmesi ya da ispatlanması zorsa, kira bedeli diğer benzer emlak birimlerinin fiyatlarına göre belirlenmeli ve bu değeri bu maddenin "B" paragrafına göre bu değeri belirleyen taraf yukarıda belirtilen Komite olmalıdır. kira bedelindeki dönemsel artış kriterleri, enflasyon katsayısına ve Emirlik'teki ekonomik duruma veya Komitenin gerekli gördüğü diğer faktörlere bağlı olarak dikkate alınacaktır. Bu bağlamda, bu Komite, işbu Yasanın 10. Maddesi uyarınca, genel ekonomik durumla uyumlu olması gereken kira maliyetini arttırma kriterlerinin oluşturulmasında da yer almalıdır. Aynı zamanda, Madde 11, kiracının, otopark, yüzme havuzları ve benzeri gibi, kiraladığı mülkte sunulan haklara ilişkin haklarını öngörmektedir. Madde 12, kira maliyetini belirleme yöntem ve zamanını açıklar. Herhangi bir sözleşme yapılmadıysa, ödemenin yıl boyunca dört eşit kısımda yapılması gerekir. Madde 13 (değiştirilmiş) her iki tarafın sözleşme şartlarını değiştirmesine veya kira maliyetini arttırmasına / azaltmasına izin verir. Herhangi bir sözleşme yapılmaması durumunda, bu Komite makul bir değer belirleyecektir. Bu durumda, değişiklik veya düzeltme yapmak isteyen herhangi bir tarafın, diğer tarafa, aksi belirtilmedikçe, 14. Maddeye uygun olarak diğer tarafa en az 90 gün öncesinden bildirimde bulunmaları gerekmektedir. kiracıya kendi başına yapması için nihai bir terbiye olmadan kiracıya verilmesi ile ilgili ön anlaşmalar olmadıkça, kullanım için uygun durumda bir emlak birimini devretmek. Ayrıca, 16. Madde, kiracının, mülk kiralama koşullarını değiştirmeden veya herhangi bir sebeple kendisine kiralanan mülkün kiracı tarafından kullanım koşullarını ihlal etmeden, periyodik olarak düzenli ve kozmetik onarımlar yapmasını şart koşmaktadır (Madde 17).
Öte yandan, mal sahibi kiracıya rızasını vermelidir, böylece kiracı kendisini resmi makamlarda temsil edebilir, dekoratif veya tamir işleri için izin alabilir, bu eserlerin taşınmazın yapı yapılarına zarar vermemesini sağlar. Aynı zamanda, Madde (19) kiracıya zamanında kirası ödemeyi zorunlu kılar ve kiracıya sözleşmeden sonra taşınmaz mallarındaki onarım işlerinin garantisi olarak kiracıdan nakit depozito ödemesini sağlar (Madde 20). Ayrıca, Madde 21, kiracının, kiralanan mülkü, doğal fiziki amortisman hariç, orijinal olarak alındığı gibi, aynı zamanda, 22. Maddeye göre gerekli tüm ücret ve görevleri ödemekle birlikte iade etme yükümlülüğünü getirdiğini öngörmektedir.
Aynı zamanda, Madde 23, kiracıyı her iki tarafın da kararlaştırdığı sürece, kiraladığı alandan ayrılırken geliştirdiği her türlü iyileştirmeyi yaptırması konusunda uyarır. Ayrıca, Madde 24, kiracıya, kiralayan mülkün bir kişiye devredilmesi veya kiraya verilmesi konusunda kiraya veren kişiden yazılı izin alınmadığı takdirde uyarılması konusunda uyarır. Öte yandan, Madde 25, kiracının kira süresinin bitiminden önce kiralanan mülkten çıkma hakkına sahip olacağı, örneğin, bir uyarı aldıktan sonra kirayı ödeyememe veya kiralanan mülkü mülkün sahibinin bilgisi olmadan ya da mülk sahibini kullanma hakkına sahip olması koşullarını tanımlamaktadır. yasadışı amaçlarla veya kamu düzenini ve sosyal etiği ihlal eden bir şekilde kullanılması veya kiracının kiradan çıkması durumunda Bu, işinin amaçları için, yerleşmeden veya kiralanan mülkün yıkıma yakın bir durumda olması durumunda veya kiracı yasanın öngördüğü şartlara uymuyorsa veya Emirlik'in mimari gelişiminin kiralanan mülkün imha edilmesini gerektiriyorsa, bu amaç için geçerlidir.
Yukarıdakilerin tümü ile ilgili bir uyarı noterden veya tescilli posta yoluyla gönderilmelidir. Buna ek olarak, mal sahibi ayrıca, kira bitiminde, bir binanın yıkılması veya yeniden inşası için gerekliyse veya kiralanan tesisin onarılması gerekiyorsa veya mal sahibinin mülkün kiraya verilmesi veya devredilmesi veya mülkünden başka birine devredilmesi isteniyorsa, bir mülkün serbest bırakılmasını talep edebilir. onların yakın akrabaları. Bu durumda, ev sahibi, kiraladığı alandan planlanan ayrılış tarihinden en az 12 ay önce, kiralanan alandan mülkünü boşaltmaya zorlayan nedenleri kiracıya yukarıda belirtilen şekilde bildirmekle yükümlüdür.
Söz konusu Komite, kiracıya, kendi ihtiyaçları için veya yakın ailesinin ihtiyaçları için kullanmak istediği kiralanan mülkleri tamir etme hakkı verdiyse, o zaman kiracı bu mülkü üçüncü şahıslara kiralama hakkına sahip değildir ve bunu ancak Bu, konut ise iki yıllık bir sürenin ve mülk başka amaçlar için kullanılıyorsa, onarım işinin onaylandığı andan itibaren ve yetkili Komite karar vermedikçe, üç yıllık bir sürenin sona ermesi. Söz konusu davalara ek olarak, kiracı, meydana gelen zararların tazminatının ödenmesine ilişkin bir karar için Komiteye başvurabilir.
Öte yandan, Madde 27, kiracının veya kiracının ölümü nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilemeyeceğini ve kiralamanın devralanlarla devam etmesi gerektiğini öngörmektedir. Kiracının halefleri kira sözleşmesinin feshi konusunda ısrar ederse, sözleşme onlardan otuz gün sonra kiracıya veya sözleşmenin sonunda, hangi tarihin daha yakın olduğuna bağlı olarak gönderilen yazılı bir ihbarın alınmasından sonra feshedilebilir.
Bölüm 28, kiracının mülkün mülkiyetini başka bir sahibine devretmesi şartıyla, mülkün mülkiyetini başka bir sahibine devrederken kiracının zarar görmemesini şart koşar.
Aynı zamanda, Madde 29 (değiştirilmiş) kiracıya, yeni bir kira bedeli kurduktan sonra kiralanan konutta büyük bir onarım ve tam bir yeniden yapılanma veya normal onarım yapılması durumunda, aynı konut birimine geri dönme hakkı verir. Bu nedenle, kiracı, bu mülkle ilgili bir ihbarda bulunan kiracı tarafından bu mülkiyeti makbuzdan otuz gün içinde kiralamak istediğini teyit etmesi şartıyla, aynı mülkü kiralama hakkına sahip olmalıdır.
Ayrıca, Madde 30, ana kiracı tarafından hazırlanan sözleşmenin kiracı tarafından onaylanması durumunda, kiracının kira sözleşmesini iptal etmesini önler. Ve Madde 31, kiracı, mahkeme emri çıkarılıncaya kadar, mülk sahibinin tüm talep süresi boyunca mülkü serbest bırakması için dava açmış olsa bile, kira bedelini belirlemesini zorunlu kılar.
Madde 32, her iki Tarafın tahkim üzerinde hemfikir olmasına izin verir ve ilgili Komite'ye tahkim ile kesin bir karara varılıncaya kadar her iki tarafın haklarının restorasyonu ile ilgili herhangi bir iç karar verme yetkisi verir. Ayrıca, 33. Madde, numaralarının önceden kararlaştırılan miktara eşit olması veya onu tamamlaması gerektiğine bağlı olarak, her iki tarafın talebi üzerine hakem tayin etme yetkisine sahiptir. Ek olarak, 34. Madde, kiraya verenin gayrimenkuldeki araçların bağlantısını kesmesini veya kiracıların erişimini kısıtlamasını yasaklar. Bu durumda, kiracı polise veya ilgili Komiteye şikayette bulunabilirken, 35. Madde, kararlarını güçlendirmek ve uygulamak için Dubai Hukuk İcra Dairesi'ne başvuruda bulunmak için gerekli olan bu Komite aracılığıyla gayrimenkulün serbest bırakılmasına ilişkin kararların nasıl uygulanacağını öngörmektedir.
Aslında, bu artırılmış Kanun, Dubai'deki kira ilişkileri ile ilgili pozisyonların çoğunu açıklığa kavuşturdu ve bir ev sahibi ile bir kiracı arasında bir kira ilişkisi kurmanın yollarını ve ayrıca kira oranlarını, kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini belirleme yöntemlerini sağladı. Ve, yasanın “sözleşme, onu imzalayan taraflar arasındaki bağlantı olarak kabul edildiğini” öngörmesine rağmen, bu Kanun, tarafların her birinin haklarının korunmasına, böylece diğer tarafça sömürülmemesine müdahale eder.
Sonuç olarak, mülk sahibi mülküne ilişkin kibirini gösteremez ve tek taraflı kira sözleşmesini sona erdirebilir, kiralama süresini ve değerini değiştiremez ve ayrıca kiracıya uygun olan herhangi bir zamanda tahliye edebilir. Bu değiştirilmiş Kanunun, kiralama ilişkilerini istikrara kavuşturmak ve tüm tarafları adalete zorlamak için, herkes için tarafsız kurallar kurarak, finansal ilişkilerin düzenlenmesi amacıyla tüm tarafların barış ve güven içinde yaşayabilecekleri ve her birinin nerede yaşayacağına karar vermesinin nedeni Partilerin başında, bu yasayı ve değişikliklerini düzenleyen Cetvel - Şeyh Muhammed bin Rashid Al Maktoum'un bilge rehberliğinde gelişen bu emirlikte mutlu bir ikamet hakkım olur. Diğer tüm BAE emirliklerinde de benzer yasaların ortaya çıkmasını ümit ediyoruz, böylece tüm insanlar bu misafirperver ve güvenli ülkede kalmanın tadını çıkarabilirler.
