Son altı yılda bir inşaat patlaması yaşayan Dubai'de, emlak fiyatları% 4'e düştü. Gulf News'e göre, Burj Dubai ("Dubai Kulesi") ve insan yapımı ada Palm Jumeirah bölgesindeki en prestijli projelerde emlak fiyatları% 20-40 düştü.
Krizle ilgili sorular, düşen emlak fiyatları ve yatırımcıları koruma yolları ile, Kashawani Hukuk Bürosu'nun genel ortağı avukat Ahmed Kashwani'ye ve emlak şirketi Dacha Real Estate'in direktörü Angelika Shcheglova'ya döndük.
Yerel emlak piyasasında birçok yatırımcının çıkmazdan çıkmanın bir yolunu aradığı görülüyor. Bunun nedeni nedir - ekonomideki genel durgunlukla mı yoksa başka bir şeyle mi?
Birçok BAE gayrimenkul yatırımcısı çok zor durumda. Kriz ve enflasyon, çoğunun finansal durumunda bir değişikliğe neden oldu. Tesislerin inşaatındaki makul olmayan gecikmeler ve bazen tamamen iptal edilmesi, çok uzun zaman önce sarsılmaz ve kesinlikle güvenilir görünen Dubai pazarına olan güveni sürekli olarak baltalıyor.
Bu nedenle, şu anda Dubai'deki yatırımcıların yatırım fonlarını tam olarak geri ödemeleri konusundaki öncelikli istek tamamen anlaşılabilir bir durumdur. Ne yazık ki, bu her zaman mümkün olmamakla birlikte, bu durumdan en az kayıpla çıkmaya yardımcı olan birkaç alternatif çözüm vardır.
Yatırımcılara hangi seçenekler sunuluyor?
İstediğimiz kadar seçenek yok, ancak yine de var. Örneğin, nesnelerin her birine yalnızca kısmen ödenen tek bir geliştiriciden devam eden birkaç konstrüksiyona yatırım yapanları ele alalım. Bu tür yatırımcılara, önceden yatırılmış fonları yeniden hesaplayarak nesne sayısını azaltmaları, böylece uzun süre boyunca başka ödemelerin gerekli olmadığı seviyeye tam veya neredeyse tamamen ödeme yapmaları önerilebilir.
Nesnenin maliyetini düşürmenizi de önerebilirsiniz. Sonuçta, çoğu bugün gerçek olmaktan çok uzak fiyatlarla emlak satın aldı. Örneğin, bazı projelerde metrekare başına maliyet 5000 dirhem tutarındaydı ve inşaatları henüz başlamamıştır. Geçmişi, metrekare başına bugünün 1000 dirhem fiyatları ile karşılaştırırsak, tamamlanmamış veya başlatılmamış bir projeye ilişkin ödemelerin devamının mevcut piyasa fiyatlarından 5 kat daha yüksek olduğunu doğrulamak çok zordur.
Ayrıca yatırımcılara tavsiyelerde bulunabilir, ödemeleri inşaat aşamasına bağlamayı deneyebilir, takvim tarihlerine değil veya proje gerçekten tamamlanıncaya kadar geciktirebilirsiniz.
Spekülatörler olarak pek çok geliştirici, piyasanın er ya da geç çökeceğini fark etmedi mi?
Tabii ki anladılar. Ancak, bildiğiniz gibi, kim risk almıyor ... Ve yatırımcılar da risk aldı, ancak kimse pazarın yasalarını iptal etmedi. Ancak, bu hiçbir şekilde yatırımcı haklarının korunmaması gerektiği anlamına gelmez. Pek çok aşırı, ve şimdi gördüğümüz gibi, piyasaya tamamen makul olmayan bir şekilde güvendiler, çünkü şanslılardı ve uzun süredir pazar onlara büyük para kazanmalarını sağladı. Onları suçlama, onları cezalandırma.
Ana “darbenin” geliştiricilere düştüğünü düşünmüyor musunuz? Ayrıca, inşaat gecikmelerinden her zaman suçlu değillerdir? Geliştiricilerin, yatırımcıların kabul ettiği sözleşmelerin koşullarını gözden geçirmeye zorlaması adil midir?
Bir sözleşme, haklarını ve yükümlülüklerini tesis eden, değiştiren veya sonlandıran tarafların gönüllü bir sözleşmesidir. Bu nedenle, taraflardan birinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini sona erdirme niyeti sorusu kabul edilebilir ve yasaldır. Sözleşmelerin çoğunun tek taraflı olduğu gerçeğine dikkatinizi çekemeyiz - geliştiricilerin çıkarlarına yazılmıştır ve hiçbir şekilde yatırımcıların çıkarlarını koruyamazlar. Bazı durumlarda, bugüne kadar, yatırımcılar böyle bir satış sözleşmesi bile almadılar ve ödemeleri sadece emlak rezervasyon formları temelinde yapıldı. Bazı durumlarda, müşterilerimizin rezervasyon formları bile yoktur, yalnızca sözlü anlaşmalar temelinde çek veya banka havalelerinin kopyaları bulunur. Sadece profesyonel bir avukatın zamanında desteklenmesi, diğer tarafın haklarını ihlal etmeden ve tüm nüansları göz önünde bulundurmadan haklarınızı en etkin şekilde korumak ve görevlerinize uymak için sözleşmenin tüm ayrıntılarını anlamanıza yardımcı olacaktır.
Çoğu durumda yatırımcı haklarını ihlal etmelerine rağmen alım satım sözleşmeleri yasal olarak ne kadar yetkin?
Temel olarak, sözleşmeler yasal olarak yasal olarak hazırlanmış ve bu da çok sayıda yatırımcıya yanıltıcı olmuştur. Bu nedenle daima karşılıklı yarar sağlayacak çözümler arama, geliştirici ile pazarlık yapma ve yalnızca aşırı durumlarda mahkemelere başvurma gerekliliğinden bahsediyoruz. Duruşma yapmak ve ayrıca mahkemede dava kazanmak uzun ve stresli bir süreçtir. Adli bir ilişki içine girmeden önce, mahkeme kararını sizin lehinize aldığınızda, davalının cevap vereceği bir şey olacağından emin olmalısınız.
Emanet hesabının tasarruf edip yatırımcıların fonlarını iade edebilmesi gerekiyordu, değil mi?
Kesinlikle haklısın. Dubai hükümetinin yabancı yatırımları korumak ve Dubai emlak piyasasının güvenilirliğini artırmak için attığı en önemli adımlardan biri, 8 No'lu “Emanet Hesapları” Kanunu'nun 2007'de kabul edilmesiydi. Yasalar, "plan dışı" aşamada (tasarım ve inşaat başlangıcı) emlak satışından elde edilen tüm nakit kazançların özel bir hesaba yatırılmasını ve gelecekte bu belirli inşaatı finanse etmek için kullanılmasını sağlar. Yapım şartlarının ihlali durumunda, Dubai Emlak Piyasası Denetleme Kurumu (RERA), garanti hesabında bulunan fonları dondurma hakkına sahiptir ve geliştiricinin iflası veya projenin iptali halinde, yatırımcılar tazminat alacaktır. Dolayısıyla, RERA, alıcı ile geliştirici arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde bir hakem olarak hareket eder. Bununla birlikte, pratikte durum farklıdır.
Yani, bugün sistem hala yatırımcılara tekrar güvenle ilham verecek kadar verimli değil mi?
Sistemin verimsiz çalışması hakkında konuşamayız. Ancak ne yazık ki, alçakgönüllü geliştiricilere karşı hiçbir sistemin sigortalı olmadığı gerçeğini söyleyebiliriz. Halen, kabul edilmesi Dubai'nin yatırımcının güvenini yeniden kazanmasına ve krizin yeterince üstesinden gelmesine yardımcı olacak bir dizi yeni fatura geliştiriliyor.
Anlaşmazlıkları bugün nasıl çözersiniz?
Temel olarak, hem adına hem de müşterilerle birlikte geliştiricilerle pazarlık yaparak. Temel görevimiz, gerekli tüm formaliteleri gözetirken, taraflar arasında karşılıklı yararlı anlaşmalar yapmaktır. Müzakereler istenen sonucu vermezse, mahkemeye gitmekten başka çaremiz kalmaz.
Eğer proje “donmuşsa”, geliştirici yatırımcıya yatırımlarını tam olarak telafi etmek zorunda mı?
Bu sorunun cevabı, 2009 tarihli ve 9 sayılı Kanunun D 11 inci paragrafında açıkça ve açıkça belirtilmiştir: “Nesnenin inşaatı, geliştiricinin kontrolü dışındaki nedenlerden dolayı askıya alındığında, geliştirici, yatırımcı tarafından ödenen tutarın% 30'unu düşerek sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir”. .
Herhangi bir emlak piyasasında gecikmeler yaşanabilir. Fakat ne kabul edilebilir sayılır?
2007 tarihli ve 8 sayılı Kanunun 17 nci Maddesi, mülkün inşaatına, herhangi bir geçerli veya kabul edilebilir sebep olmaksızın, “plan dışı” gayrimenkul satışı için izin verme tarihinden itibaren altı ay içerisinde başlatılmadığı takdirde, geliştirici hakkına sahip olan resmi sicilden hariç tutulmuştur. faaliyetleri yürütmek için.
Bunu kontrol edebilen var mı?
Daha önce de belirtildiği gibi, Dubai Emlak Piyasası Denetleme Kurumu RERA, asıl görevi yeni nesnelerin, devam eden inşaat aşamalarının kaydedilmesinin yanı sıra askıya alınmış veya "dondurulmuş" nesneler hakkında bilgi sağlamak için veritabanını zamanında güncellemek olan izleme işleminden sorumludur.
Bu tür bir uygulama yok mu - bir nesnenin yapısını iptal ederken, belirli cezalar ödenir mi?
Bir kez daha aşağıdaki cezaları açıkça açıkça belirten 9 sayılı Kanuna dönelim:
- Proje en az% 80 inşa edilirse, Geliştirici yatırımcı tarafından önceden ödenmiş olan tutarı tamamen durdurma ve kalan sözleşmenin geri ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.
- Proje en az% 60 oranında inşa edilirse, Geliştirici sözleşmeyi feshetme ve nesnenin toplam maliyetinin% 40'ını kesme hakkına sahiptir.
- Projenin inşaatı% 60'a ulaşmamışsa, Geliştirici, sözleşmenin feshi halinde toplam maliyetin% 25'ini durdurma hakkına sahiptir.
Bu cezalar, bir bütün olarak yasalar gibi, sadece yatırımcılara uygulanır.
Yasal olarak, yatırımcının güvenini yeniden kazanmak için ne yapılması gerekiyor?
Dubai'de ekonomi büyük ölçüde ticaret, yatırım ve turizme dayanmaktadır. Bununla birlikte, ülkedeki son para politikası devletin ekonomik kalkınmasına ciddi bir darbe uyguladı. Uzmanlara göre, Dubai'deki ekonomik kalkınma modeli yüksek oranda yabancı sermayeye ve büyük ölçekli uluslararası projelere bağlı. Hükümetin yakın gelecekte ekonomiyi canlandıracak bir program geliştirmesi gerekiyor, aksi takdirde kısa vadede yatırımcı güvenini yeniden kazanmak zorlaşacak.
Kural olarak, hiç kimse, her şeyden önce, satış işlemlerini düzenleyen ve haklarınızı koruyan yasalarda dolaşmanız gerektiğini düşünmez. Gayrimenkul piyasasında köklü olan profesyonellerin zamanında temyiz edilmesi, projeler ve fiyatlar hakkında tam bilgi edinmenin yanı sıra, süreci önemli ölçüde hızlandırmak, zamandan ve paradan tasarruf etmek, sinirlerinizi kurtarmak için gerekli olan yasal desteğin alınmasına yardımcı olacaktır.
Kashwani Hukuk Bürosu ve Dacha Emlak her zaman hizmetinizdedir.
Hizmet yelpazemiz:
- Bitmiş daire ve villaların alım satımı;
- Ofislerin ve üretim dışı binaların alım satımı;
- Kriz fiyatındaki yatırımların planlanması ve uygulanması;
- Satış öncesi ve sonrası servis (mülk satışı için bir paket belge hazırlanması);
- Konut ve konut dışı binaların kiralanması;
- Gayrimenkul konularında avukatlara danışmalar;
- Firmaların ve offshore firmaların tescili;
- Her türlü yasal tavsiye.
