Rustar Gayrimenkul Danışmanlığı
Hiç kimse bir kişi için krediyle daire satın aldığında, sonunda bunun yarısı iki katına fazla ödeme yaptığını düşündün mü? Bu konuda bir düşünce gelecekteki borçluları sıkıntıya sokacaktır çünkü herkes "çifte" fiyatla konut satın almaya hazır değildir. Ve "geleceğinize yatırım yaparsınız" gibi iknalar, ne olursa olsun, ne yazık ki ne kadar üzülürse az para kazanıyor. Ve boşuna, çünkü matematiksel olarak zamanın paradan gerçekten daha pahalı olduğunu kanıtlayabilirsiniz ve uzun vadeli borç alan bir borçlunun fayda sağlaması olasıdır.
Günümüzün gerçeği sürekli bir şey ve malların (metrekare dahil) için fiyatları değişiyor. Emlak fiyatları, kural olarak, enflasyondan daha yüksektir. Para yavaş yavaş değer kaybediyor, aksine işler gittikçe daha pahalı hale geliyor. Metrekare fiyatları yıllarca aynı kalsa, borçlu ancak daire için fazla para ödemesine rağmen, bu parayı ailesine ve çocuklarına yatırdığı için gerçekten teselli ederdi. Ancak enflasyon sayesinde bu tek teselli değil. Yükselen metrekare fiyatları aşamalı olarak fazla ödemeyi “yiyor”. Tabii ki, piyasada durgunluklar ve durgunluk olabilir, ancak bu açıkça Dubai'deki emlak piyasası tarafından tehdit edilmemektedir - ve uzun vadede - 10-20 yıl boyunca - metrekare şimdiden çok daha pahalı olacaktır.
Piyasa yavaş yavaş büyüyorsa, kredi ödemesi 1,5 - 2 kat fazla ödenir, bu süre zarfında dairenin kendisinin bir kaç defa fiyatının artacağı gerçeğiyle örtüşür. Peki bu büyüme neden bağlıdır? Daire fiyatlarındaki artışların aşırı kredi ödemelerini aştığı ve bunun altında olmadıkları kritik bir pazar büyüme oranı vardır. Yani, piyasa bu değerden ortalama olarak daha hızlı büyürse, borçlu borç alan bir dairenin maliyetindeki artıştan yararlanır. Piyasanın kredi ödemesini tamamen telafi etmesi için, asgari bir büyüme yeterlidir - yılda ortalama% 3-5. Bu, mevcut enflasyon oranından çok daha düşük. Piyasa büyüme oranı yılda% 10-20 seviyesinde ise, borçlunun yararı açıktır.
Örnek No. 1
Standart kredi
Bir konut kredisinin standart parametrelerini alın: vade - 10 yıl, taksit - konut ve faiz oranının% 30'u -% 12. Hesaplarımız kredilerin bu parametreleriyle piyasanın yılda ortalama% 3,6 oranında büyümesinin yeterli olduğunu göstermektedir. Öyleyse, 10 yıl içinde dairenin fiyatı ne kadar artacaktır, fazla ödemeye eşit. Eğer bu 10 yıldaki piyasa fiyatları yılda ortalama% 3.6'dan daha hızlı artarsa, bir dairenin maliyetindeki bir artış, bir kredinin fazla ödenmesini geçersiz kılacaktır. Diyelim ki kredi için 300 bin dolar değerinde bir daire aldık. Sonra 10 yıl fazla ödeme yaklaşık 127 bin dolar olacak.
Örnek No. 2
Sıfır peşinat
Aynı parametreleri bırakacağız (10 yıl vadeli, faiz oranı - yıllık% 12), sadece peşinat sıfır olacaktır. Son zamanlarda popüler bankacılık ürünü. Buna göre, bir apartman dairesine yapılan fazla ödemeyi “kapatmak” için, pazar yıllık bazda% 4,8 oranında bir miktar daha hızlı büyümelidir.
Bağımlılık anlaşılabilir: bir kişi ne kadar çok alırsa, o kadar fazla para öder. Peşinat ne kadar düşük olursa, pazarın büyümesi o kadar büyük olmalıdır. Dairemize 300 bin dolar için ne olacak? Bu durumda, 10 yıl boyunca borcun fazla ödemesi yaklaşık 180 bin dolar olacak. Ancak, yılda% 4,8 pazar büyüme oranına sahip bir daire yaklaşık 480 bin dolara mal olacak.
Örnek No. 3
Diyelim ki yıllık% 12, ancak 30 yıl süreyle% 30 peşinatla borç aldığımızı varsayalım. Artık pazarın daha yavaş büyümesi gerektiği ortaya çıktı - 30 yıl boyunca fazla ödemeyi "yemek" için yılda sadece% 2,8. Bu nedenle, terim ne kadar uzun olursa, daire o kadar pahalılaşır. Bu durumda, 30 yıl boyunca fazla ödeme, dairenin başlangıç maliyetinden bile daha fazla olacaktır. Yani, 300 bin dolarlık bir daire için fazla ödeme 380 bin dolar olacak. Ancak, yıllık% 2.8'lik bir pazar büyüme oranına sahip 30 yıllık bir daire zaten 680 bin dolara mal olacak.
Kredinin üçüncü parametresinin davranışına gelince - faiz oranı ayrı bir açıklama gerektirmez. Yüzde ne kadar yüksek olursa, pazar büyüme oranının o kadar yüksek olduğu açıktır.
Dolayısıyla, RustaR Emlak danışmanlarından krediyle daire satın almak için ana öneriler:
- Borçtaki peşinatın ne kadar düşük olursa, fazla ödemeyi telafi etmek için piyasanın o kadar hızlı büyümesi gerekir ve bunun tersi de geçerlidir. Yani, ne kadar çok borç para alırsanız, piyasaya o kadar bağımlı olur.
- Borçlunun borç alma süresi ne kadar uzun olursa, kazanç o kadar büyük olur. Bu, bileşik faizin gücüdür - kredinizi eşit hisselerle ödersiniz ve piyasa fiyatları katlanarak büyür.
- Kredi oranı arttıkça, fazla ödemeyi telafi etmek için pazarın daha hızlı büyümesi gerekir. Yani, yüksek kredi oranları yüksek piyasa büyüme oranlarında karşılığını verir: eğer piyasa hala duruyorsa, yüksek faiz oranlarında borçlanma yapmak kârsızdır.
Sürpriz mevduat veya Bill Gates'in krediyle neden ev alması
Neden Batı'da insanların her zaman parayla bile kredili konut satın aldıklarını hiç merak ettiniz mi? Hem milyonerler hem de eski başkanlar borçlu olur. Bu yüzden milyonerlerdir: Paranın nasıl hesaplanacağını bilirler. Bir insanın parası olsa bile, işine, işine veya stoklarına yatırması ve son olarak da sadece bir bankaya yatırması için yatırması daha karlı olur. Ve bir daire satın almak kendi paranızla değil, banka paranızla da olabilir. Borçlunun borcunu ödediği zaman bile bir depozito olsa bile, borcu ödemek için verilen miktarla karşılaştırıldığında iki kereden fazla “düşer”.
İşte somut bir örnek. Diyelim ki 300 bin dolarlık bir daire alalım. Kredi parametreleri: vadeli - 10 yıl, peşinat - sıfır, kredi faiz oranı -% 12. 10 yıl boyunca, bir daire için "fazla ödeme" yaklaşık 180 bin dolar olacak, yani ilk konut maliyetinin yaklaşık% 60'ı olacak. Ama bankadan borç aldık. Ve yılda% 8'lik bir depozito için kendi 300 bin dolarlarını yatırdılar. 10 yıl sonra bu miktar 2 kattan fazla 647 bin dolara yükselecek, ancak ilk aşamada mevduatın kredi ödemelerinin gerisinde kalacağı ve vadenin ortasında bir miktar ödemenin başlayacağı unutulmamalıdır. Genellikle bir kişi yatırımın ilk yılı için karşılaştırma yapar ve hayal kırıklığına uğrar, ancak bir nedenden ötürü beklentiyi düşünmez. Gelecekte, mevduat hesabında büyüyen tutarın, tüm dönem boyunca eşit taksitler halinde ödenen bir ev kredisine yapılan ödemeleri aşması garanti edilir.
Borçlunun kaybedecek bir şeyi yok.
Yukarıdakilerden hangisini sonuçlandırabiliriz? Piyasadaki hemen hemen her durumda, küresel finansal veya politik krizin yanı sıra, bir konut satın almak için para alsanız bile, kredili bir ev satın almanın karlı bir iş olduğu ortaya çıktı. Ancak matematiğe ek olarak, psikoloji yaşamda daha az önemli değildir. Krediyle yaşamaktan rahatsızsanız, finansal araçlara yatırım yapın - yukarıdakilerin hepsi sizin için değildir. Finansal kültüre katılmaya hazırsanız - unutmayın, konut kredisi ile hiçbir şey kaybetme ihtimaliniz yoktur.
