2014 yılının ilk yarısı, Dubai'deki emlak piyasasının daha da olgunlaştığını ve istikrarlı bir şekilde gelişmekte olan tüm sektörlerde doğanın istikrarını sağladığını gösterdi. İstikrar için bir tür barometre, dünyaca ünlü danışmanlık ve analitik şirketlerin raporlarıydı; büyüme ve düşen fiyatlardaki dalgalanmaları dikkatle izliyorlardı. Temel olarak çizilebilecek sonuçlar oldukça iyimser bir tablo çiziyor.
Pazar istikrarı
2013 yılının sonunda,% 33'lük bir miktarda konut emlak fiyatlarında benzeri görülmemiş bir artış öngördüğünü öngören çoğu kurum, fiyat göstergelerinin zirvesinde Dubai'de emlak sektöründe daha fazla bir artış olacağını öngörmüşse, o zaman pazarın daha fazla istikrar kazanacağı açıktı. beklenenden daha erken.
En büyük ve en saygın analitik kurumlardan birinden uzmanlar olan Jones Lang LaSalle, 2014 yılının ilk çeyreğine ilişkin bir raporda Dubai emlak piyasası için yatırım tahmininin istikrarlı bir şekilde iyileşmeye devam ettiğini belirtti. JLL İş Güven Endeksi'ne göre, 2013 yılının son çeyreğinde bu gösterge, bir önceki yılın aynı dönemine göre% 8 daha fazla olan 144.3 puan seviyesine ulaştı. Ekonomik Gelişim Dairesi'ne göre Dubai ekonomisi, emlak piyasasının istikrar kazanması nedeniyle 2014 yılında güçlenmeye devam edecek. Tahmine göre, Dubai'nin GSYİH'nın 2014 yılında% 4,7'ye ulaşması bekleniyor.
2014 yılının başında, JLL uzmanlarının belirttiği gibi, Dubai'deki emlak piyasası, konut talebindeki artıştan yararlanarak yeni bir gelişme aşamasına girdi. Özellikle 2008-2009'da Dubai'de gözlenen talep dalgasının ardından, emirdeki kira ve satış fiyatlarındaki artışı “mantıklı ve öngörülebilir” olarak adlandırdılar. Artan yatırımcı güveninin bir başka göstergesi, Dubai'de son altı ayda yapılan tüm satış işlemlerinin toplam değerindeki% 30'luk bir artış ve 29 milyar ABD Doları tutarındaki artış oldu.
Bir JLL raporuna göre, Ocak 2014'te Dubai'de küresel yatırımcılar ve turistler için emirlik çekiciliğini artırmak için iki yeni devlet kurumu kuruldu. Dubai Yatırım Geliştirme Ajansı ve Dubai Turizm ve Ticaret Pazarlama Şirketi idi. Bu bariz “büyümenin” belirgin belirtilerine ve Dubai emlak piyasasının güçlendirilmesine ek olarak, borsa faaliyetlerinde de yılın başında bir artış kaydedildi. Emaar da dahil olmak üzere birçok büyük Dubai mülk geliştiricisi, yakın gelecekte halka açık borsalarda halka satış yapmak için halka arz (halka arz) yapma niyetini açıklayan ilk kişi oldu.
JLL uzmanları ve bir çok önde gelen dünya ajansının yanı sıra, bir kural olarak, emlak piyasasındaki önde gelen trendlerin kapsamlı bir analizini yapmakta ve şehrin nabzına karşı hassas olmaktadırlar, bu nedenle tahminleri nadiren hatalı olmaktadır. JLL uzmanlarının yaptığı tek hata, emlak fiyatlarının Dubai hükümeti tarafından alınan tedbirlerin zamanında alınması ve muhtemelen benzer uyarı tahminleri nedeniyle gerçekleşmemiş olan 2013 - 2014 başında kriz öncesi seviyesine ulaşacağı öngörüsüydü. Yılın ikinci çeyreğine ilişkin JLL raporuna inanıyorsanız, bugün Dubai'deki gayrimenkul yatırımlarının geleceği cesaret vermekten daha fazla görünüyor. İçinde büro uzmanları, yılın önde gelen trendini - fiyat artış oranındaki düşüşe - yansıttılar.
JLL’nin Ortadoğu genel müdürü Craig Plumb’e göre, Dubai hükümetinin konut talebinde spekülasyonu önleme tedbirleri ve talep seviyesini doğrudan etkilemeye başlayan aşırı fiyat artışının kendisi, Dubai’de emlak fiyatlarında yavaşlamaya neden oldu. yılın ikinci çeyreği. Şu anda Dubai emlak piyasasında yükseliş devam ediyor: ikinci çeyrek yıllık göstergelerine göre, konut fiyatları% 36 arttı. Ancak, çeyreklik göstergelere göre, bu gelişmenin hızının yılın ilk çeyreğinde% 10 ile karşılaştırıldığında, fiyatların ortalama% 6 oranında yükseldiği yılın ikinci çeyreğinde gözle görülür biçimde yavaşladığı açık. İkinci çeyrekte kira fiyatlarındaki artış da düşmüştür: ilk çeyrekte% 7'den ikinci çeyrekte% 3'e. Satışlardaki düşüş aynı zamanda aşırı ısınmış Dubai emlak piyasasının dengelenmesine işaret ediyor. Bu nedenle, JLL raporunda, bu yılın mayısındaki verilere göre, özellikle villaların satışına yönelik işlem hacminin, geçen yılın aynı dönemine kıyasla% 50 oranında azaldığı belirtiliyor. Ancak, büyüme oranlarındaki bu düşüş eğiliminin, herhangi bir açıdan endişeye yol açmaması gerektiği belirtilmelidir. Evet, şimdi hızlı kar zamanı değil, uzmanlar söylüyor, ancak daha düşük fiyatlar uzun vadede faydalı oluyor. Bir yandan, yakın gelecekte başka bir “sabun köpüğü” ile karşı karşıya kalmayacağımızın garantisi verirken, bir yandan da potansiyel yatırımcılara hızlı fiyat artışları ve mevcut fonlara yatırım yapma fırsatı nedeniyle sürekli kayma ile “yetişme” fırsatı veriyor.
Lüks konut
Bu yılın ilk yarısında Dubai'deki konut fiyatlarındaki yaygın düşüş, taşınmazın tüm sektörlerine yansıdı, ancak fiyat artış hızının ortalama değerinin ortalama bir gösterge olduğunu unutmayın, ancak gerçekte farklı sektörler çok farklı sonuçlar gösterebilir. , çeşitli faktörlere bağlı olarak. Bu faktörlerden biri, bir başka yetkili danışmanlık ve analitik ajans Knight Knight'a göre, çeşitli amaçlar ve fiyat kategorileri için emlak fiyatlarının oluşumunda ana eğilimleri ortaya çıkaran arz ve talep dengesidir.
Özellikle Knight Frank, dünyadaki seçkin lüks konutlara olan talebe yönelik olarak, premium konut fiyatlarının seviyesini de yansıtan Prime Global Cities Index'i düzenli olarak derlemektedir. Dubai, bir dereceye kadar, bir dereceye kadar, elit gayrimenkullerin yoğunlaşması için dünya merkezi olduğu için, yatırımcılar için elverişli vergi koşulları nedeniyle, bu gösterge emirlikten daha fazlasıdır. 2013 Şövalyesi Frank nihai raporunda, "Avro Bölgesi'ndeki kriz çözüldüğü ve genel ekonomik durumun iyileşmesiyle birlikte," finansal piyasaların oldukça düşük bir yüzdeyi sağlayabilmesine rağmen, dünyadaki lüks gayrimenkullere olan talep istikrarlı bir şekilde artıyor karlılık. " Dubai'nin 2013'ün son çeyreğine ilişkin Başbakan Küresel Şehirler Endeksi, bu çeyrekte yıllık fiyat artış hızının 2010'dan bu yana en yüksek olduğunu, ancak üç aylık büyüme oranının 2012'den bu yana en düşük olduğunu gösteriyor.
Mart 2014'te Knight Frank, dünyadaki en pahalı şehirlerin, bir metrekarelik seçkin emlak maliyeti açısından bir derecelendirmesini yayınladı. Knight Frank'ın raporunda analiz edilen dünyadaki 20 şehirden biri olan Dubai, birinci sınıf konut fiyatları açısından 19. sırada, sadece Cape Town daha düşük, 1 milyon ABD doları için 215,1 metrekare satın alabiliyorsunuz. lüks konut m. Aynı zamanda, Knight Frank uzmanları, lüks konutlar için Dubai fiyatlarının hala büyümeye yer olduğunu vurgulamaktadır. Böylece, Dubai’de 1 milyon ABD doları karşılığında, Londra’dan altı kat, Hong Kong’dan yedi kat, Monako’dan 10 kat daha fazla olan 146 metrekarelik premium konut satın alabilirsiniz. Moskova, Bombay ve İstanbul gibi dünyadaki diğer büyük şehirler de 1 metrekare emlak maliyeti açısından Dubai'den daha pahalı.
Knight Frank'ın raporuna göre, Dubai’de fiyat artış hızı ve hacmiyle ilgili olarak, rapordaki 10 şehirden 7’si, 8’i BAE’nin başkenti Abu Dabi’nin başkenti oldu. Dubai ve Abu Dabi, 2013 yılında prim konut fiyatlarındaki sırasıyla% 17 ve% 15 artış nedeniyle bu listede yer aldı. Yılın ikinci yarısında, en son Knight Frank raporuna göre, gelecek 18 ay içinde bu sektörde pek fazla nesne kullanılmayacağından, büyük olasılıkla önümüzdeki aylarda prim konut fiyatları% 10-15 oranında artacak. yüksek talep uyandırır. Bu nedenle, Dubai'deki elit gayrimenkuller, büyük harfleri istikrarlı ve istikrarlı bir şekilde büyüyen yatırım için en kârlı nesnelerden biridir.
İnşaat patlaması
Haftada dünyadaki başka herhangi bir şehirde, Dubai'de olduğu gibi yeni projelerin başlatılmasıyla ilgili çok fazla duyuru var. Ancak, analitik ajans CBRE uzmanlarının belirttiği gibi, emirlik yalnızca organik olarak kabul etmekle kalmaz, aynı zamanda en az 30 bin yeni gayrimenkul mülküne ihtiyaç duyar.
Bugün, inşaat patlaması büyük ölçekli şantiyeler ve bir inşaat vinçleri ormanı olmadan hayal edilmesi zor olan "geleceğin şehri" nin günlük gerçeği haline geldi. Bununla birlikte, şehrin yatırımcılar, ev alıcıları ve turistler arasında popüler olduğu bölgelerde, kalkınma için daha az ve daha az boş alan vardır, bu nedenle buradaki arsa maliyeti giderek artmaktadır, bu da yeni inşa edilen konut fiyatlarının da artmakta olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, yukarıda da belirtildiği gibi, fiyatların bir sınırı var, bu nedenle Dubai'nin geliştiricileri giderek uzak bölgelerde Dubai'deki daha karlı araziler yönünde bakıyorlar. Satın alma maliyetini düşürmek isteyen konut alıcıları da oraya bakıyor.
CBRE analitik ajansının yakın tarihli bir raporunda, Dubai’nin geliştiricilerinin Dubai’nin uzak bölgelerinde daha orta sınıf konutlar inşa edecekleri önerildi. CBRE'ye göre, bu yıl geliştiriciler Dubai'de yaklaşık 17 bin adet yeni konut inşa edecek. Çoğu konut mülkleri, Dubailand, Jumeirah Village Circle ve Dubai Silicon Oasis gibi alanlarda büyük ölçekli mega projelerin bir parçası olarak oluşturulacak. CBRE'ye göre, Nisan ayının sadece bir haftasında üç büyük emlakçı - geliştiriciler Emaar, Dubai Properties ve Lootah Real Estate - Dubai'nin eteklerinde 845 yeni mülk inşa etmeye başladığını duyurdu.
Gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı büyüme, 2014 yılının ilk yarısında sertleşmesine rağmen, artan bir şekilde birçok alıcıyı, bu tür mülklere olan talebi artıran daha uygun fiyatlı, orta fiyatlı konut seçeneklerini aramaya zorlamaktadır. Du-bai'deki tüm alanlardaki büyük ölçekli tesislerin inşaatından yaklaşık olarak, analitik şirket Meed Insight'ın çeşitli raporlarında da bahsedilmiştir. Bu büronun kendi derecelendirmesine göre, Dubai, üst üste ikinci yıl için inşaat projelerinin sayısı ve ölçeğinde ilk sırada yer aldı. Bir bütün olarak BAE ve özellikle Dubai, Orta Doğu'daki tüm ülkeler arasında inşaat projelerinin temposunda ve hacminde yine lider bir konum edindi. Söz konusu projelerin çoğu, 2013 yılında BAE'de inşaat sektörünün toplam bütçesinin yaklaşık% 52'sine tekabül eden inşaatta 20,6 milyar ABD doları harcandığı Dubai'de uygulanmıştır. Henüz Orta Doğu bölgesinin tüm ülkelerinde uygulanmayan çeşitli tesislerin inşaat projelerinin toplam maliyeti 42 trilyon ABD dolarını BAE'ye düşen 1 trilyon ABD dolarından fazladır. Böylece, önümüzdeki beş yıl içerisinde BAE ayrıca inşaatın hızı ve hacminde lider konumunu sürdürme şansına da sahip.
Bu yıl, Dubai'deki inşaat sözleşmelerinin toplam değeri şu anda 100 milyar ABD dolarından fazladır ve bu da geçtiğimiz yıla kıyasla sektör hacimlerinde iki kattan fazla bir artış hakkında konuşmamızı sağlar. Aynı zamanda, bu aşamada, Dubai'deki az ya da çok büyük projeler ya kamu sektörüne başlatılmış ya da sahiplenilmekte ya da kontrol edilmektedir. Şehir için daha önce "dondurulmuş" olan birçok büyük ve önemli proje yeniden canlandırıldı ve tamamlanmak üzere.
Bunlar arasında - tramvay hattı, metro hattı ve ünlü insan yapımı adada Palm Jumeirah Alışveriş Merkezi. Tüm bunlar, yatırımcılara büyük bir güvenle ilham veriyor ve Meed Insight'ın bir raporuna göre Dubai'deki inşaat sektörünün geleceği konusunda iyimser olmamızı sağlıyor.
Çok yönlü gelişim
Geçtiğimiz yılın sonunda, tüm analitik ajanslar Dubai emlak piyasasının sadece hızlı değil aynı zamanda endişe uyandıran, aynı zamanda kapsamlı bir şekilde güven veren ilham aldığını da belirtti. Piyasanın canlanması tüm sektörleri istisnasız ele geçirdi ve 2014 yılında da devam etti. Büyüyen yatırımcı güveninin belirgin bir işareti, Dubai'de iş yapan şirket sayısındaki artış oldu. Bu da, CBRE uzmanlarının belirttiği gibi, ofis emlak piyasasında fiyatların yükselmesine neden olamadı. Analitik ve danışmanlık şirketi CBRE, dünya çapında genellikle 25 milyon metrekarelik ofis alanı kaplayan 70'ten fazla büyük uluslararası şirketin araştırmasını yaptı ve bir yıl içinde Orta Doğu'da şirketlerini genişletmeyi planlayanların yüzdesini buldu. % 24'ten% 30'a yükselmiştir. Bugün, CBRE tarafından incelenen uluslararası şirketlerden üçte biri, Dubai'nin en cazip yer olduğu Orta Doğu bölgesindeki varlıklarını belirlemeyi planlıyor.
Uzmanlara göre gelecekte bu pazardaki ana eğilim, ofis gayrimenkul kalitesinin önceliği olmaya devam edecek, bu da DIFC, Dubai Downtown ve Tecom gibi alanların ve komplekslerin en fazla talep göreceği anlamına geliyor. Dubai'de bu yıl 850 bin metrekarelik bir ofis alanı daha devreye girecek. 2014 yılında, önde gelen başka bir küresel analitik şirketin uzmanlarından Cluttons, Dubai'nin serbest ekonomik bölgelerinde sınai ve ticari emlak yatırımcılarına olan ilginin arttığını ve bu sektördeki projelere olan ilginin daha da artmasını öngördüğünü belirtti.
Cluttons'a göre, serbest ekonomik bölgeler, Serbest Sanayi Bölgesi Dubai Sanayi Şehri veya Dubai Yatırımlar Parkında olduğu gibi, serbest ticari ve endüstriyel gayrimenkullerin sayısının azaldığı özel talebin keyfini çıkarmaya başlayacak. Bu nedenle, çoğu analitik kurumdaki ve danışmanlık bürolarındaki uzmanlar, Dubai ve BAE'deki emlak yatırımları için umut verici bir gelecek konusunda hemfikirdir. Bu anlamda, piyasanın fiyat istikrarı ancak uzun vadeli beklentilere güvenenler için ek bir kazanç olabilir.
IMEX Emlak uzmanlarından Dubai'deki gayrimenkul alımı ile ilgili ek bilgileri, Moskova +7 (495) 5100008 numaralı telefonu, BAE 800-IMEX (8004639) numaralı telefonu kullanarak veya [email protected] adresine e-posta göndererek talep edebilirsiniz.
