BüYüK öLçEKLI YüRüTME

Metin: Helena Kryukova

2014 baharı: İlk çeyrekte Dubai'nin yeni emlak girişimlerinde iyi bir başlangıç yaptı. Yılın başından beş ay sonra, Dubai'deki ve Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki emlak piyasasının istikrarına yönelik tehditlere ilişkin kötümser tahminlerin bir bütün olarak ödenmediğini kanıtladı.

Konut fiyatlarındaki hızlı yükselişe rağmen, Dubai'deki emlak sektörünün gelişmesi için yatırım potansiyeli ve beklentileri çok açık ve ayrıca olumlu. En cesur, bazen sadece fantastik mimar planları, yeni kayıtlar ve başarılar, ekonominin tüm alanlarında büyüme, altyapının yaygın bir şekilde geliştirilmesi, bazen de faydanın geliştirilmesinde "EXPO2020" için hazırlıklar - bunlar ilk yarıda uygulanan planlardan sadece birkaçı Dubai’de 2014’ün ikinci yarısında

DİL NUMARALARI

Yılın ilk çeyreğinin sonunda Dubai emlak piyasası durumunun gözden geçirilmesi, muhtemelen son zamanlarda önde gelen dünya ve yerel danışmanlık kurumları ve analitik büroları tarafından yayınlanan en son istatistiklerle başlamalıdır.

Dubai Arsa Dairesi'nin raporuna göre, bu yılın ilk çeyreğinde toplam gayrimenkul işlem sayısı bir önceki yılın ilk çeyreğine göre% 38 artarken, toplam işlem tutarı 16,6 milyar ABD doları olarak gerçekleşti. Dubai emlak piyasasına yatırımcının ilgisinin artması. Bakanlığın beklentilerine göre, bu yılın önümüzdeki üç çeyreği daha az aktif olmayacak ve emlak sektörünün gelişmesi, "EXPO 2020" hazırlığında aynı anda birkaç büyük projenin başlatılmasıyla desteklenecek.

Rapora göre, rapora göre, gayrimenkul işlem sayısı geçen yılın aynı dönemine göre% 11 artarak 15694 adet kayıtlı işlem gerçekleştirmiştir. Bunlardan 3482'sinin emlak işlemleri ipotek bazında sonuçlanmış olup, toplam tutarı 7.62 milyar ABD doları olarak gerçekleşmiştir.Genel olarak, konut fiyatlarının Dubai'nin birçok bölgesinde hala çok uzak olması, Dubai emlak piyasasının genel istikrarını desteklemektedir. 2008'in maksimum göstergelerine ulaşmayın. Bu nedenle, JLL analitik ajansına göre, Downtown'daki emlaklar 2008 yılına göre hala% 7 daha ucuzdur ve Business Bay ve JLT'deki konutların fiyatı 2008'in en yüksek değerinden sırasıyla% 13 ve% 2 daha düşüktür. Yeşiller'deki konut maliyeti 2008'de maksimumdan% 17 daha düşük. Yatırımcılar (13 bin kişi), Dubai'deki gayrimenkullere yılın ilk çeyreğinde 2013 yılının ilk çeyreğine göre% 57 daha fazla olan 9.5 milyar ABD Doları tutarında yatırım yaptı. 12.2 milyon ABD Doları ve 16 milyon ABD Doları - bu miktarlar, 2014 yılının ilk çeyreğinde satılan ve sırasıyla Dubai'deki en pahalı villa ve en pahalı daireye mal olmuştur.

En pahalı villa Palm Jumeirah Adası'nda toplam 1111 metrekarelik bir villa ve en pahalı daire ikonik Burj Khalifa'daki daire (metrekare başına 15386 ABD Doları). Bu göstergeler açısından, cari yıl zaten bir önceki yılın ilerisinde, 2013: karşılaştırmak gerekirse, 2013 yılında satılan en pahalı daire Fairmont The Palm kompleksindeki 11.43 milyon ABD Doları değerindeki daire oldu.

Emlak acentelerinden ve Reidin ve Propertyfinder gibi emlak acentelerinden alınan bilgilere göre, Dubai Marina'ya ek olarak, Downtown Dubai, Palm Jumeirah ve Jumeirah Lake Towers, Dubai'nin en popüler 10 bölgesi listesinde ilk sırada yer almaktadır. Reidin portalına göre, Dubai'deki villalar için fiyatlar Şubat ayında aylık bazda% 3,28, yıllık bazda% 19,5 arttı. HSBC Global Research'ün bu yılki tahminlerine göre, Dubai'de emlak fiyatları ortalama% 10-15 oranında artmalı. Bu rakamlar ayrıca emlak sektörünün artan istikrarını göstermektedir.

Tahminler ve prosedürler

Bugüne kadar, 2014 yılı bu yıl neredeyse zirveye ulaştı, bu nedenle şimdi analistlerin Dubai ve BAE'nin gelecekteki emlak piyasası ile ilgili tahminlerinin gerçekçi göründüğünü ve bir şekilde abartılı olduğu ortaya çıktığını kesin olarak söylemek mümkün.

İkincisi ile başlayalım. Kuşkusuz, birçok uzmanın emlak piyasasının istikrarsızlaştırılması konusundaki korkuları abartılmıştır. Geçtiğimiz 2013 sonunda konut fiyatlarındaki hızlı büyüme, bazı uzmanların 2014 yılı için daha cesur tahminlerde bulunmalarını sağlamıştır, bu da konut fiyatlarındaki neredeyse% 40 artışa işaret etmektedir. Ancak, bu yılın başında, hükümetin ve geliştiricilerin derneklerinin spekülasyonları kısıtlama çabalarını değerlendiren daha "tecrübeli" uzmanlar, gerçek fiyat artışlarının% 10-20'yi geçmeyeceği sonucuna vardılar.

Sonuçta çoğu analist, bu yılki bir sonraki “mali balonun” beklenmemesi gerektiği konusunda anlaştılar. Böylece, HSBC Bank'ın analitik departmanı ve danışmanlık şirketi JLL'nin raporları, bu yıl Dubai'de konut emlak maliyetindeki artışın% 10-15 olacağını ve bu gayrimenkulün getirebileceği kar göstergelerinin% 4-5 seviyesinde kalacağını söylüyor. JLL'ye göre, önümüzdeki iki yıl içerisinde Dubai'deki emlak piyasası 390 bin yeni konut hacmini dolduracak ve mevcut hacmini% 9 artıracak. Yeni yerleşim alanlarının çoğu emirliğin güneyinde ve batısında, Mohammed Bin Rashid City, Business Bay ve Dubailand gibi alanlarda inşa edilecek. Ayrı olarak, kiralık konutlar hakkında birkaç söz söylenmelidir.

Aynı JLL raporuna göre, Dubai'de emlak kiralama maliyeti, bu yıl fiyat artışındaki hafif bir düşüşe rağmen, büyük olasılıkla yaklaşık% 10-20 oranında kaçınılmaz bir şekilde artacaktır. JLL analistleri, konut emlak fonunun yılda 25 bin birim artması bekleniyor olmasına rağmen, böyle bir öngörüde bulunuyor. JLL'nin bu yılın ilk çeyreğine ait toplam kira endeksi% 7 ve yıl için% 23 arttı. Apartman kiralama endeksi yılda% 26, villa kiralama endeksi ise yılda% 12 arttı. En önemlisi, kiralama fiyatları Sports City gibi popüler kiracı bölgelerde yükseldi, ki burada kira fiyatları% 41, International City (% 35) ve Discovery Gardens (% 33) artarken kira fiyatları Downtown Dubai ve Dubai Marina gibi bölgeler, sırasıyla% 24 ve% 21 idi. Kira bölümünde kiracıların Dubai'den Sharjah ve Ajman gibi diğer daha uygun fiyatlı emirliklere geçme eğilimi de güçlüdür. Son zamanlarda, bu yer değiştirme ile bağlantılı olarak, kira fiyatları Fujairah gibi emirliklerde bile artmaya başladı.

BİLİM VE GERÇEKLİK

Tahminler ve beklentiler hakkında konuşursak, en fantastik fikir ve planları gerçeğe dönüştürmek için Dubai'nin geleneksel özlemini görmezden gelmek imkansızdır. Bu nedenle, BAE yetkililerinin güvencelerine göre, 2014 sosyal, kültürel, turistik alanların ve en önemlisi de altyapı tesislerinin inşasında megaprojelerin yapıldığı yıl olacağını vaat ediyor. Dubai’nin 1.92 milyar ABD doları bütçe kullanmayı planladığı ve güncellemeyi planladığı en büyük üç altyapı projesi, Dubai Kanal’ının inşaatının başlaması, Al Ittihad Köprüsü’nün inşaatının başlaması ve Dubai tramvayının hatlarının şehir için son derece büyük önem kazanması projesi olacak. 14.6 kilometre olacak. Her üç proje de, bu projelerin uygulanacağı alanlardaki emlak fiyatları seviyesini önemli ölçüde etkileyecektir.

Bilim kurguya en yakın olan projeler arasında bu yıl muhtemelen Dubai Körfezi'ndeki Aladdin Şehri için 450 metrelik bir inşaat projesi olacak. "Şehir", hareketli zeminlere sahip geçitlerle birbirine bağlanan üç tuhaf kuleden oluşacak. Kulelerin tasarımı, Aladdin ve Sinbad the Sailor hikayelerinden esinlenilmiştir. Bu proje bir bütün olarak kültürel ve tarihi öneme sahip olacak ve Eski Dubai'nin yüzünü değiştirmeyi vaat ediyor, turistler için yeni bir nesne olarak görülüyor.

Dubai Opera - Dubai şehir merkezinde aynı adı taşıyan Opera Bölgesi'nde inşa edilecek bir gemi şeklinde 2000 sandalyeli yeni Dubai Opera binası da kapsamı ve tasarımıyla hayran kalacak. Bu yıl Dünya'nın insan yapımı adalarında kayda değer değişiklikler yapıldı; bunlardan biri, "Avrupa'nın Kalbi" adasının atmosferi ve hatta Avrupa sokaklarının iklimini yeniden yaratması planlanıyor. Son olarak, kelimenin tam anlamıyla, kozmik ölçek BAE yetkilileri tarafından Abu Dabi'de uzay aracı için fırlatma rampası oluşturma planları hakkında en yeni yüksek profilli açıklamaya sahip. Bu projenin Virgin Galactic ve Aabar Investments tarafından ortaklaşa hayata geçirilmesi ve 2016 yılında tamamlanması planlanmaktadır. Ancak, genellikle kurgu dünyasından bir şey gibi görünen en cesur projeleri somutlaştırmakla birlikte, BAE yetkilileri yine de, gerçekliğin temelinde durmaktadır. Bu Dubai'nin gelişmesi için resmi planlarla kanıtlanmıştır. Onlara göre, yakın gelecekte kalkınma umutları açısından ana sektörler, Dubai Hükümeti'nin desteğini sağlayacak olan ticari ve sınai gayrimenkul sektörleri olacak. Ayrıca, fiyatları makul tutmak ve emlak satış sektöründe spekülasyonu önlemek amacıyla kira piyasasını düzenleme yöntemlerinin iyileştirilmesine özel önem verilmesi planlanmaktadır.

ETKİLİ MEVZUAT

Dubai hükümetinin emlak piyasası ile ilgili olarak atmayı düşündüğü diğer adımlar arasında, finansal disiplinlerin kira işlemleri ile ilgili kullanımı, gerekirse kamu sektörünün yapısının yeniden düzenlenmesi ve ölçeğinin kabul edilebilir sınırlar içinde tutulması ve kamu harcamalarının emlak inşaatı için etkinliğinin arttırılması yer alıyor. Resmi kurumların faaliyetleri hakkında konuşmak gerekirse, düzenleyici mevzuat alanındaki 2014 yılı yeniliklerinden söz edilemez. Dubai Arsa Dairesi’ndeki yenilikler, Dubai emlak piyasası düzenlemesinin iyileştirilmesini hedeflemiş ve üç taraf arasındaki alım satım işlemiyle ilişkiyi tanımlayan sözleşme biçimlerinin birleştirilmesine değinmiştir: bir komisyoncu, bir alıcı ve bir satıcı. Sözde A, B ve F formları birleştirildi ve bu yenilikler 1 Mayıs'ta yürürlüğe girdi.

Geliştiriciler ayrıca, gayrimenkuldeki spekülasyon için ardışık olarak sınırlandırma olanakları açısından devlet organlarının gerisinde kalmazlar ve birer birer bitmemiş konutların yeniden satılması için yeni kurallar getirirler. Bu nedenle, Emaar ve Damac ve diğer geliştiricilerden sonra, sadece konut maliyetinin en az% 50'sini ödedikten sonra gayrimenkul satışı için sertifikalar vermeye başladılar ve çoğu durumda bu oran daha da yükseldi. Fakat bazen geliştiriciler yine de spekülasyonlara karşı mücadelede teşvik yöntemiyle hareket ederler. Böylece, Emaar kısa süre önce, konut maliyetinin hemen% 30'unu ödeyen ve inşaatın sonuna kadar mülkünde tutan müşterilere teklifte bulundu.

DUBAİ VE ABU DHABI - İYİ komşu veya rakipler?

Genel olarak, gayrimenkul yatırımcı ve tüketici ilgisinin her yerde BAE'de kaydedildiği ve çeşitli istatistiklerin rakamları ile tekrar tekrar onaylandığı sonucuna varılmalıdır. BAE başkenti Abu Dabi'de, yılın ilk çeyreğinde emlak piyasasında önemli bir artış gözlendi. Buradaki önde gelen birçok geliştirici, büyük projelerin inşaatının başlangıcı hakkında bir dizi yüksek profilli açıklama yaptı. Bu nedenle, şu anda BAE'nin başkenti ticari emlak inşaatı alanında lider konumda: yakın gelecekte burada 8 yeni alışveriş merkezi inşa edilecek. Ve 2016'ya kadar olan yeni Abu Dabi kalkınma planı, sosyal ve ulaştırma altyapısının tamamen yeniden düzenlenmesini içeriyor. BAE başkentindeki son Cityscape Global Real Estate Fuarı da rekor sayıda ziyaretçi çekerek önemli ölçüde genişledi.

Ancak, çeşitli derecelendirme ve raporlara göre, yalnızca BAE'de değil, Orta Doğu'da en umut verici iş, kültür, turizm ve finans merkezi olmaya devam eden Dubai'dir. Elbette, birçok açıdan, EXPO-2020 uluslararası sergisinin düzenlenmesi beklentisi ile kolaylaştırılmıştır. 2014 yılının ilk yarısında, Dubai Hükümeti, EXPO2020'yi öngörerek uygulanması planlanan bir dizi önlem açıkladı. Bu, Dubai'nin merkezi için kompakt bir geliştirme planı olan ve BAE'nin başkenti Abu Dabi ile yakınlaşmaya odaklanan su temini tesislerinin inşasını içermektedir.

Ayrıca, bu yıl Dubai, dünyadaki en hızlı büyüyen şehirlerin sıralaması olan JOD’den ikinci, Londra ve San Francisco’ya ikinci olan podyumun onuncu adımını attı. Bu nedenle, hem Dubai hem de Abu Dabi'nin başarılar açısından övünecek bir şeyleri olduğunu söyleyebiliriz ve bu iyi komşu emirliklerin, şehirler arasında mevcut rekabetin belli bir payıyla birbirlerinin güvenli gelişimine katkıda bulunduğunu söyleyebiliriz.

Genel olarak, 2014 yılının ilk yarısı Dubai için yalnızca en dinamik gelişen şehir değil, aynı zamanda Orta Doğu’daki en kapsamlı ve istikrarlı bir şekilde büyüyen önemli merkez statüsünün kazanılması yönünde bir adım daha attı. Genel olarak yatırım ve iş için umut verici bir cennettir.

Dubai'deki mülkünüzün satın alınması ve yönetimi ile ilgili her türlü bilgiyi IMEX Gayrimenkul uzmanlarından tel. Moskova’da +7 495 5100008’de, BAE 800-IMEX’te (800-4639) ücretsiz numara veya [email protected] adresine e-posta ile istek göndererek

BAE GAYRİMENKUL PAZARINDA HİZMETLERİN KOMPLE KOMPLEKSİ