Dubai'de gayrimenkul edinimi ile ilgili makaleler dizisine devam ediyoruz. Sıradan bir alıcının usule ilişkin yönlerde gezinmesinin kolay olmadığı bir sır değil. Ek olarak, konunun fiyatı oldukça yüksektir ve işlemin yürütülmesi sırasındaki olası riskler asgari düzeyde olmalıdır. Bugün Dubai'deki mülk satın alma prosedürüne adım adım göz atacağız ve tüm önemli hususları en ayrıntılı şekilde ele almaya çalışacağız. 
BAE'de emlak satın almaya karar veren vatandaşlarımızın Birleşik Arap Emirlikleri'nde gayrimenkul alanında hala genel bir federal yasa bulunmadığını aklından çıkarmaları gerekir. Yedi emirlikten her biri, ülkesinde emlak piyasası ile ilgili tüm hususları bağımsız olarak düzenlemektedir. Bu yönde en ilerici, geleneksel olarak Dubai'dir.
Dubai, gayrimenkul alanında en gelişmiş ve şeffaf yasama çerçevesine sahiptir. Dubai Emirliği yasalarına göre, Arap Körfezi İşbirliği Konseyi'ne (GCC) üye olmayan yabancı devletlerin vatandaşları, özel olarak tahsis edilen bölgelerde, sözde mülk alanlarında tam mülkiyeti (“mülk”) olarak doğrudan Dubai'de mülk edinme hakkına sahiptir.
Bu tür bölgelerin listesi, 2006'nın 3 numaralı Dubai Hükümdarının Kararı ile belirlenir. Bunlar arasında Dubai Yat Limanı, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Gölleri Kuleleri, Downtown Dubai ve diğerleri gibi popüler bölgeler de dahil olmak üzere neredeyse "yeni Dubai" nin neredeyse tamamı bulunmaktadır.
Gayrimenkul hakları, Dubai Tapu Dairesi tarafından özel bir sicilde tescilli olup, sahiplerine tescil belgesi verilir (“Tapu” olarak adlandırılır). Gayrimenkul işlemlerinin tescili, alıcının ve satıcının Arazi Departmanı ile temasa geçildiğinde yapılır ve satın alınan malın mülkiyeti olduğunu belgeleyen tescil belgesi derhal alıcıya verilir. Bu "anlık" kayıt prosedürü, emlak alım satım işlemini maksimum derecede kolaylaştırır ve hem satıcı hem de alıcı tarafında olası riskleri en aza indirir.
Uyum Dubai Emlak Piyasası Düzenleme Kurumu (RERA) tarafından izlenmektedir. Özellikle, emlak projelerinin tescili ve ayrıca geliştiricilerin, emlak acentalarının ve acentelerin kendilerinin zorunlu olarak kaydedilmesinden sorumludur.
RERA'nın faaliyetleri öncelikle alıcıların ve satıcıların haklarını ve çıkarlarını korumaya yöneliktir ve aracılardaki dolandırıcılık olasılığını en aza indirecek şekilde tasarlanmıştır. Herhangi bir emlak ajansının ve acentelerinin sicilini kontrol etmek çok basittir. Bunu yapmak için, www.rpdubai.com adresindeki resmi RERA web sitesine gidin.
Genel olarak, çoğu durumda Dubai'de mülk satın alma prosedürü aşağıdaki gibidir:
1. Alıcı, satın almak istediği mülkü seçer
En kolay ve en etkili yol, Dubai pazarında faaliyet gösteren emlak acentelerinden biriyle iletişim kurmaktır. Gerçek şu ki, Dubai’deki temsilcilerin katılımı olmadan, aslında dünyanın geri kalanında olduğu gibi, neredeyse hiçbir emlak işlemi tamamlanmadı. Emlak ajanslarında ise, genellikle emlak kiralamak, kiralamak, satın almak veya satmak isteyen müşteriler başvuruda bulunur. Piyasada çalışan ajanlar, hiç kimse gibi, kim, ne ve ne kadar kiralamak, kiralamak, satmak veya satın almak istedikleri hakkında bilgi sahibi değil. Çoğu durumda, emlak ajansı satıcı ve alıcı arasındaki işlemlerde üçüncü taraf olarak hareket eder ve her ikisinin de çıkarlarını garanti eder. Ancak, tüm profesyonel piyasa katılımcılarının usulüne uygun olarak kaydedilmediği ve yasal olarak hareket etmediği akılda tutulmalıdır.
Her şeyden önce, 2006 yılının 85 No'lu Dubai Arsa Dairesi Başkanının Emri uyarınca, Dubai'de faaliyet gösteren tüm emlak acentalarının bu tür faaliyet için lisans almaları ve Dubai Emlak Piyasası Düzenleme Kurumu'nun (RERA) özel siciline tescilli olmaları gerekir. BAE'deki ticari kuruluşlar evrensel yasal kapasiteye sahip olmadığından, izin verilen faaliyet türünün lisansta açıkça belirtilmesi gerekir.
Örneğin, satış, satın alma veya kiralamada arabuluculuk için, bu tür faaliyetlerin lisansta açıkça belirtilmesi gerekir. Aynı zamanda, şirketin tüm acenteleri uygun bir eğitim kursuna girmeli ve bireysel numaralara sahip kişisel aracılık kartları almalıdır.
2. Satıcı ve alıcı, işlemin tüm parametrelerini yansıtan bir satış sözleşmesi imzalar
Genel olarak, bir emlak satış sözleşmesi aşağıdaki temel gereklilikleri yerine getirmelidir:
Cezaevinde olmak
BAE'deki emlak alım satım sözleşmelerinin noter tasdik edilmesi gerekli değildir, basit yazılı bir form yeterlidir. BAE’deki resmi dilin Arapça olmasına rağmen, İngilizce’deki antlaşmalar evrensel olarak tanınır ve tercüme edilmeden kabul edilir. Bunun istisnası, savcının ofisi, polis ve Arapçaya çevirinin zorunlu bir gereklilik olduğu mahkemelerdir.
Gayrimenkul satış sözleşmesinde işlemin ana şartlarını içermek için aşağıdakiler belirtilmelidir:
- satış hedefi
- edinilen malın değeri,
- İşlemle ilgili ek ödemeler (aracılar komisyonu, geliştiriciye ödemeler, Arazi Departmanına kayıt ücreti, peşin ödenen bakım masraflarının satıcısının geri ödenmesi vb.),
- satış işleminin bitmesi gereken süre, takasların yapılması için zamanlama ve prosedür,
- Sözleşmenin şartlarını yerine getirememesi durumunda tarafların sorumluluğu.
Çoğu durumda, üçüncü taraf avukatların emlak satış sözleşmesinin hazırlanmasına dahil edilmesinin gerekli olmadığını belirtmekte fayda vardır. Kural olarak, bir işlem yapan bir emlak ajansının nitelikli çalışanları, şirket faaliyetlerinde onaylanan ve kullanılan standart formlar temelinde böyle bir anlaşma hazırlayabilirler.
3. Satış sözleşmesini imzalarken, alıcı depozito yapar (edinilen mülkün değerinin genellikle% 10'u)
Genellikle, emlak ajansı depozitoyu alıcıdan kabul eder ve kesin yerleşim ve işlemlerin Tapu Dairesi'ne kaydına kadar tutar. Alıcı için, işlem satıcının hatası nedeniyle gerçekleşmezse, depozito iadesini garanti eder. Ve sırayla, alıcı, alıcının hatası nedeniyle işlem gerçekleşmezse, depozito miktarının tazminatı olarak ödenmesine güvenebilir.
Dubai'nin emlak piyasası çok uluslu. Alıcılar, satıcılar, ev sahipleri ve kiracılar genellikle yabancı uyrukludur. Bir şeyler ters gittiğinde birbirlerini nerede arayabilirler? Bu nedenle, Dubai’de kayıtlı bir ofise sahip bir emlak ajansı işlemin ciddi bir garantörüdür. Ek olarak, önemli bir faktör, böyle bir şirketin yerel sakinleri - BAE vatandaşları tarafından% 100 mülkiyetine ilişkin mevzuat şartıdır.
4. Satıcı, geliştiriciden mülkünün satışı için (İtiraz Belgesi, NOC) kiĢisini Dubai Arazi Departmanına kaydettirmesi için gerekli izni almıĢtır.
Geliştiriciden izin (No İtiraz Sertifikası, NOC), aslında, satıcının geliştiriciye olan borcunun bulunmadığının bir belgesidir. Gayrimenkul satışı için böyle bir iznin kaydedilmesi, geliştiriciye bağlı olarak 1 gün ila 2-3 hafta arasında sürebilir. Bu izinlerin maliyeti, yine geliştiricinin politikasına bağlı olarak, 500 ila 5.000 BAE dirhem (yaklaşık 137-1370 ABD Doları) arasındadır.
5. Satış izninin alınmasından sonra, satıcı ve alıcı mülkü, arazi departmanındaki yeni sahibi adına kaydeder.
Genellikle, kayıt sırasında işlemler de halledilir.Ticaret Sicili, Dubai Arsa Dairesi tarafından elektronik ortamda tutulur. Gayrimenkul mülkiyeti devri tescili, alıcı ve satıcının temas ettiği tarihte yapılır ve derhal alıcı, edinilen mülkiyeti edindiğini ispatlayan bir tescil belgesi (“Tapu”) alır.
Mülk henüz yürürlüğe girmediyse, Geçici Dairede Tapu Dairesine tescili yapılır. Bu durumda, alıcı bir kayıt belgesi almaz, ancak sözde. ilk satış sözleşmesi (ilk satış sözleşmesi). Nesne uygulamaya konulduğunda, birincil satış sözleşmesi sahibinin bir kayıt sertifikası alması için esastır.
Arazi Dairesinde taşınmaz mal mülkünün devredilmesinin maliyeti genellikle satış fiyatının% 2'sini ve bir sertifikanın verilmesi için küçük bir sabit ödemeyi (yaklaşık 100 ABD Doları) tutar.
Arazi Departmanına kaydolmak için aşağıdaki belgeleri göndermelisiniz:
- alıcının ve satıcının orijinal pasaportlarını,
- Satıcının adına taşınmaz mal kaydının aslı,
- Geliştirici (NOC) gayrimenkul satmak için izin orijinalleri,
- satış sözleşmesinin kopyası.
Hakların devri sırasında Şahsen Bakanlıkta bulunma fırsatınız ya da arzunuz yoksa, noter tasdikli bir vekâletname vererek, adınızdaki gayrimenkulleri kayıt altına alma yetkinizi başka bir kişiye devredebilirsiniz. Bu, örneğin, Dubai Mahkemeleri Noterde yapılabilir. Vekaletname noter onayının maliyeti 60 BAE dirhem (yaklaşık 16 ABD Doları) artı 150 dirhem (yaklaşık 41 ABD Doları) olup avukatın İngilizce ve Arapça dillerinde yazdığı hizmetler vardır.
Mülkiyet haklarının devir tescili sırasında, satıcı ile alıcı arasında alım satım işlemi altında kesin anlaşmalar yapılır. Genellikle, ödemeler önceden hazırlanmış banka çeklerinin alıcıdan satıcıya gerekli miktarlar için aktarılmasıyla (sözde Yönetici Çekleri - banka faturasının bir benzeri) gerçekleştirilir. Genellikle, bu tür kontroller bir işlem yapan bir emlak ajansı tarafından hazırlanır. Doğal olarak, bundan önce, ajansın tüm fonları alıcıdan alması gerekir. Nakit ödemeler bazen bulunur, ancak bununla ilişkili rahatsızlıktan dolayı yaygın değildir. 
Tescil belgesini alıcıya vermeden hemen önce, devlet memuru alıcı ve satıcının yerleşim yapmasını ve satıcının emlak ödemesi için hak talebinde bulunmadığını belirten bir bildiri imzalamasını ister.
İşlem tamamlanma sürecinin sorunsuz ilerlemesi için, alıcı tüm kontrolleri önceden hazırlamalı ve içinde belirtilen isimleri ve tutarları satıcı ile koordine etmelidir. İşlem bir emlak ajansı tarafından gerçekleştiriliyorsa, genellikle ödemeleri koordine etme ve koordine etme işlevini üstlenir.
IMEX Gayrimenkul uzmanlarından Dubai'de gayrimenkul alımı ile ilgili her türlü bilgiyi telgraftan alabilirsiniz. Moskova +7 495 5100008’de, BAE 800-IMEX’te (800-4639) ücretsiz numara veya [email protected] adresine e-posta göndererek istek gönderebilirsiniz.
