Bu tür alıcılar için Dubai'deki mülke yatırım yapmak için en iyi seçenek bir otel odasının veya hizmet verilen otel dairesinin mülkiyetini satın almak olabilir. Otel komplekslerinde emlak seçimi ve satın almanın özellikleri nelerdir, IMEX Gayrimenkul İcra Direktörü Arthur Kobozev'e sormaya karar verdik.
Arthur, söyle bana, otelden veya otelden hizmet verilen dairelerde mülk satın alırken alıcı ne alır?
Bu durumda alıcı, sadece anahtar teslimi bir bitirme işleminin değil, aynı zamanda ünlü tasarımcıların odalarının yanı sıra mobilya, elektronik ve ev aletleri ve iç mekan eşyalarının da sahibi olur. Otelin işletmecisi, otel standartlarına göre misafirlerin bakımı, onarımı, uygun tasarım ve bakımı için tüm sorumluluğu üstlenir. Kural olarak, oda ve daireler 4-5 * kategorisindeki otel zincirlerinde satışa sunulur.
Bir otel dairesi satın almanın, normal bir konut kompleksi içindeki bir dairenin satın alınması ile karşılaştırılmasının avantajları nelerdir?
Bu tür bir yatırımın faydaları açıktır. Otel dairesi sahipleri, mülklerinde yalnızca "tasarım" dekorasyonu, mobilyaları ve yüksek kaliteli ekipman seti olan bir emlak birimi değil. Belki de en önemli şey, bu tür bir gayrimenkul alıcısının otelin tüm olanaklarını kullanma hakkı olmasıdır - oda servisi, hizmetçi ve konsiyerj hizmetleri, Spa merkezleri ve fitness salonları, barlar ve restoranlar. Ayrıca, mülk edinildiğinden, alıcı kendisi ve aile üyeleri için BAE oturma vizesi için başvuru yapma hakkına sahiptir.
Aslında, yatırımcı otelin bir bölümünü mülkte mi alıyor?
Gerçekten öyle değil. Otel işletmecisinin tam kontrolü altındaki mülk ile otel tarafından sunulan ancak yönetilmeyen mülk arasında bir fark vardır.
Ve fark nedir?
Gerçek şu ki, bir yatırımcı bir otel yönetimi altında bir otel odası veya daireleri satın aldığında, o zaman aynı zamanda satış sözleşmesiyle (veya alternatif olarak, satın alma sözleşmesinin kendisinde) mülkün devri üzerine bir anlaşma imzalar (bu durumda bir otel odası). Otel işletmecisinin yönetimine Bu anlaşma, gayrimenkulün işletilmesine ilişkin standartları, değerini ve kullanımından elde edilen geliri elde etme ve dağıtma prosedürünü yansıtmaktadır. Yani, işletmeci şirket sadece gayrimenkul bakımını değil aynı zamanda gelir elde etmek için yönetimini de devralır. Sahibin satın alınan konuttaki ikamet koşulları ayrı ayrı belirtilir, yani bu konaklama imkanının mümkün olduğu süre, rezervasyon prosedürü, üzerinde anlaşılan sürenin üzerinde yaşama maliyeti vb.
Yalnızca operatörün hizmet verdiği daireler hakkında konuşuyorsak, bu durumda, ev sahibi mülkünü elden çıkarır. Dairelerde kendi başına yaşayabilir veya bağımsız olarak veya bir yönetim şirketinin yardımı ile kiralayabilir. Ancak, bir otel odasında olduğu gibi, mülkün sahibi, operatörlerinin standartlarına uygun olarak dairelerinin bakımını ödemekle yükümlüdür.
Sizce kim öncelikle otel dairelerini satın almakla ilgileniyor?
Otel dairelerinin iki ana hedef kitlesini seçerdim. Birinci grup, örneğin tatillerde veya tatillerde, bir yılı kısa bir süre için kendi rahat yaşamları için (veya akrabalarının, arkadaşlarının ve tanıdıklarının kalışları için) gayrimenkul kullanmak isteyen yatırımcıları içerir. Aynı zamanda, yatırımcı gayrimenkulün bakımını sürekli olarak sürdürme ve ek işletme masrafları alma ihtiyacından kurtulur, ancak bunun tersine, bundan kâr elde etmeye güvenebilir. Bu grubun seçimi otel işletmecisi tarafından yönetilen bir otel odası veya apartman dairesidir.
İkinci gruba, her şeyin en iyisini almaya istekli ve bazı ek masraflar almaya istekli olan müşterileri dahil ediyorum. Bu durumda, yararları açık olmasına rağmen: aslında, beş yıldızlı bir otelde yaşıyorlar, aynı zamanda “oda” maliyetinin sadece küçük bir kısmını ödüyorlar ve mülklerini kullanma esnekliğine sahipler. Gerekirse, Adres, Downtown Burj Dubai, gelir elde etmek için konutlarını operatör şirketin yönetimine devredebilir veya yatırımı iade etmek için satabilir. Bu kategori için, hizmet verilen otel daireleri seçimdir.
Öyle ya da böyle, ancak herhangi bir yatırımcı için mülkünün azami çekiciliğe sahip olması önemlidir. Otel endüstrisinde işler nasıl gidiyor, krizin sonuçları buna yansıyor mu?
Küresel Deloitte çalışmasında yayınlanan son verilere göre, 2008'de Dubai, sırasıyla bir otel odasından ortalama gelir ve ortalama oda fiyatı bakımından dünya sıralamasında ikinci ve üçüncü sırada yer almaktadır. 2008'de Dubai'deki bir odanın ortalama maliyeti günlük 300 ABD Doları idi ve bir odanın ortalama geliri 237 ABD Doları idi. Rusya'nın başkenti emlak fiyatları açısından bir dünya lideri olduğu göz önüne alındığında, şaşırtıcı olmayan, sadece Moskova'nın önünde Yaşam pahasına.
Aynı zamanda, Orta Doğu bölgesindeki oteller küresel ekonomik krizin sonuçlarından en az etkilenmiş ve 2008 yılının ikinci yarısında oda başına ortalama gelir oranında% 14,5 oranında bir artış olduğunu göstermiştir.
Tabii ki, bu yıl Dubai’deki otel işletmesinin aynı hızda büyüyeceğine inanmak mantıksız olurdu, ancak diğer ülkelere kıyasla bu emirliğin liderliği sürdürmek için her şansı var. Bu arada, Şubat 2009 için son rakamlar, bunu doğruladı. Her ne kadar Dubai otellerinin doluluk oranı bir miktar azalmış olsa da, genel olarak% 80'e yaklaşırken, Dubai sahil otelleri Şubat'ta% 95 doluydu.
Şu an piyasada kaç tane otel dairesinde teklif var?
Dubai piyasasında otel daireleri için birçok teklif var. Ancak, seçime çok dikkatle yaklaşmalısınız. Yalnızca bir mülk değil, aynı zamanda kullanımıyla ilgili bir takım hak ve yükümlülükler edindiğiniz için, ilgili belgelerin özellikle dikkatlice incelenmesi gerekir. Ek olarak, apartman dairesi edinme olasılığını düşündüğünüz otel projesinin potansiyelini de değerlendirmelisiniz. Ve elbette, herhangi bir mülk satın alırken, gereksinimlerinize en uygun seçimi yapabilmek için tüm olası seçeneklere aşina olmanız gerekir.
Örneğin, bir işadamıysanız ve esas olarak iş için Dubai'yi ziyaret ediyorsanız, o zaman belki de şehrin iş bölgelerindeki yeni otel komplekslerindeki dairelere dikkat etmeniz gerekir. Bu projelerden biri, geçen Ekim ayında açılan ve otel operatörü Emaar Hospitality Group tarafından yönetilen The Address, Downtown Burj Dubai'dir. Bu şık 63 katlı bina, Dubai şehir merkezinin kalbinde, dünyanın en yüksek binası olan Burj Dubai'ye yakın stratejik bir konuma sahiptir. Buradaki dairelerin maliyeti 950 bin dolar ile başlıyor.
Denizde dinlenebileceğiniz bir yer arıyorsanız, Palm Jumeirah Adası'ndaki "palmiye" adasındaki otel projelerine dikkat etmelisiniz. Örneğin, Grandeur Residences lüks servisli daireler metrekare başına yaklaşık 6.400 ABD doları karşılığında satın alınabilir. En karamsar tahminlere göre, daireleri otele transfer ederken net yıllık gelir toplam yatırımın% 5 8'i olacak. Aynı zamanda, bir kez daha mal sahibinin mülkiyeti sürdürme ve yönetmenin tüm sıkıntılarından ve giderlerinden kurtulduğunu ve sabit bir gelir elde etmek için dairelerinde tek başına oturmayı ya da kiralamayı seçmekte özgür olduğunu bir kez daha vurgulamak istiyorum.
Eh, bir başka tipik seçenek de otel dairelerinin iktisabının öncelikle bir yatırım olarak ve yalnızca o zaman - konut sahibi olma fırsatı olarak görülmesidir. Burada, uluslararası büyük otel zincirlerinin projelerine dikkat etmeyi tavsiye edebilirsiniz. Örneğin, İsviçre Movenpick zinciri tarafından yönetilen bir otel odasını yılda 30 gün ücretsiz olarak ya da aynı zincirdeki herhangi bir başka otelden önemli indirimlerle satın almak mümkündür. Ayrıca, ilk üç yıl boyunca, işletmeci şirket, sahibine, yatırılan yatırımların% 6,7'sinin yıllık net gelirini garanti eder. Bu rakamın maliyeti 175 bin dolar.
Bir yatırım objesi seçimine nasıl yaklaşılacağı konusundaki pratik önerilere geçelim mi?
En önemli öneri, her şeyi kendi gözlerinizle görmeye çalışmaktır. Bunun için IMEX Emlak'ta müşterilerimiz için Dubai'ye ücretsiz tanıtım turları düzenliyoruz. Müşterilerimize ilgi tüm projelerini ziyaret ederek, gün için bireysel ve zengin bir program sunuyoruz. Tur boyunca müşterilerimiz, aramanın yönünü bilinçli bir şekilde belirlemek için kendilerini sadece satılık bireysel nesneleri değil, yeni kentsel gelişimin tüm ana projelerini görebilir ve karşılaştırabilir. Müşteriye eşlik eden danışmanlarımız tüm sorularınızı gerçek zamanlı olarak gösterecek, anlatacak ve cevaplayacaktır. Bu hizmet müşterilere Dubai'deki emlak piyasasının en eksiksiz resmini sunmayı amaçlamaktadır ve her şeyden önce, öncelikle Emirlik'te emlak satın almayı düşünenler tarafından talep edilmektedir.
Teklifleriniz sadece Dubai projelerini mi kapsıyor?
Tabii ki, otel odaları ve daireleri için ilginç teklifler sadece Dubai'de değil. Dubai gayrimenkul piyasası en büyük ve en dinamik olmasına rağmen, müşterinin bir isteği varsa, Abu Dabi ve kuzey emirliklerinde ilginç seçenekler sunabiliriz. IMEX Gayrimenkul'ün teklifleri hakkında ve ayrıca uzmanlarımıza talepte bulunma fırsatı hakkında daha ayrıntılı bilgi www.imexre.com web sitemizde mevcuttur.
Konuşma için teşekkürler. Size başarılar diliyorum.
