Bu makale IMEX Emlak tarafından hazırlanmıştır.
DUBAİ'DE GAYRİMENKUL SATIN ALIMI İLE İLGİLİ MAKALELER ÇEVRİMİNE DEVAM EDİYORUZ. OLUŞTURAN ALICI'NIN PROSEDÜRAL MOMENTS SİPARİŞ VERMEDEN KOLAY BİR YÖNÜ OLMADIĞINDAN GİZLİDİR. ÖZET, SORUUN FİYATI YÜKSEK YÜKSEKTİR ve İŞLEMİ UYGULAMAK İÇİN Olası RİSKLER MİNİMUM OLMALIDIR. BUGÜN BİZ ADIM ADIM DUBAİ'DE EMLAK EMLAK SATIN ALMA İÇİN BİR PROSEDÜR YAPIYOR VE BÜTÜN ÖNEMLİ BECERİLERİ AYDINLATMAK İÇİN EN DÜŞÜK DETAYLARI ALACAKTIR.
BAE'de emlak satın almaya karar veren vatandaşlarımızın Birleşik Arap Emirlikleri'nde gayrimenkul alanında hala genel bir federal yasa bulunmadığını aklından çıkarmaları gerekir. Yedi emirlikten her biri, ülkesinde emlak piyasası ile ilgili tüm hususları bağımsız olarak düzenlemektedir. Bu yönde en ilerici, geleneksel olarak Dubai'dir. Dubai, gayrimenkul alanında en gelişmiş ve şeffaf yasama çerçevesine sahiptir. Emirlik mevzuatına göre, Basra Körfezi'nin Arap Ülkeleri İşbirliği Konseyi üyesi olmayan yabancı devletlerin vatandaşları, Dubai'de özel olarak belirlenmiş bölgelerde, mülk alanlarına tam mülkiyetinde (“mülk”) doğrudan mülk edinme hakkına sahiptir. Bu tür bölgelerin listesi, 2006'nın 3 numaralı Dubai Hükümdarının Kararı ile belirlenir. Bunlar arasında Dubai Yat Limanı, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Gölleri Kuleleri, Downtown Dubai ve diğerleri gibi popüler bölgeler de dahil olmak üzere neredeyse "yeni Dubai" nin neredeyse tamamı bulunmaktadır.
Gayrimenkul hakkı, Dubai Tapu Dairesi tarafından özel bir sicil kaydında tescilli olup, sahiplerine bir tescil belgesi (“Tapu”) verilir. Gayrimenkul işlemlerinin tescili, alıcının ve satıcının Arazi Departmanı ile temasa geçildiğinde yapılır ve satın alınan malın mülkiyeti olduğunu belgeleyen tescil belgesi derhal alıcıya verilir. Bu "anlık" kayıt prosedürü, emlak alım satım işlemini maksimum derecede kolaylaştırır ve hem satıcı hem de alıcı tarafında olası riskleri en aza indirir.
Uyum Dubai Emlak Piyasası Düzenleme Kurumu (RERA) tarafından izlenmektedir. Özellikle, emlak projelerinin tescili ve ayrıca geliştiricilerin, emlak acentalarının ve acentelerin kendilerinin zorunlu olarak kaydedilmesinden sorumludur.
RERA'nın faaliyetleri öncelikle alıcıların ve satıcıların haklarını ve çıkarlarını korumaya yöneliktir ve aracılardaki dolandırıcılık olasılığını en aza indirecek şekilde tasarlanmıştır. Herhangi bir emlak ajansının ve acentelerinin sicilini kontrol etmek çok basittir. Bunu yapmak için, www.rpdubai.com adresindeki resmi RERA web sitesine gidin.
Genel olarak, çoğu durumda Dubai'de mülk satın alma prosedürü aşağıdaki gibidir:
1. Alıcı, satın almak istediği mülkü seçer
En kolay ve en etkili yol, Dubai pazarında faaliyet gösteren emlak acentelerinden biriyle iletişim kurmaktır. Gerçek şu ki, Dubai’deki temsilcilerin katılımı olmadan, aslında dünyanın geri kalanında olduğu gibi, neredeyse hiçbir emlak işlemi tamamlanmadı. Gayrimenkul kiralamak, kiralamak, satın almak veya satmak isteyen müşterilerle en sık iletişim kuran emlak acenteleridir. Piyasada çalışan ajanlar, hiç kimsenin olmadığı gibi, kim, ne ve ne kadar kiralamak, kiralamak, satmak veya satın almak istedikleri hakkında bilgi sahibidir. Çoğu durumda, bir emlak ajansı, satıcı ve alıcı arasındaki bir işlemde üçüncü taraf olarak hareket eder ve her ikisine de saygı duyulmasını sağlar. Ancak, tüm profesyonel piyasa katılımcılarının usulüne uygun olarak kaydedilmediği ve yasal olarak hareket etmediği akılda tutulmalıdır.
Öncelikle, 2006 yılı 85 sayılı Dubai Arsa Dairesi Başkanının Kararnamesi uyarınca, Dubai'de faaliyet gösteren tüm emlak acentelerinin bu tür bir faaliyet için lisansa sahip olmaları ve Dubai Emlak Piyasası Düzenleme Dairesi özel kayıt defterine (RERA) kayıtlı olmaları gerekir.
BAE'deki ticari kuruluşlar evrensel yasal kapasiteye sahip olmadığından, izin verilen faaliyet türünün lisansta açıkça belirtilmesi gerekir. Örneğin, satış, satın alma veya kiralamada arabuluculuk için, bu tür faaliyetlerin lisansta açıkça belirtilmesi gerekir. Aynı zamanda, şirketin tüm acenteleri uygun bir eğitim kursuna girmeli ve bireysel numaralara sahip kişisel aracılık kartları almalıdır.
2. Satıcı ve alıcı, işlemin tüm parametrelerini yansıtan bir satış sözleşmesi imzalar.
Genel olarak, bir emlak satış sözleşmesi aşağıdaki temel gereklilikleri yerine getirmelidir:
Yazılı olarak sonuçlandırılmak. BAE'deki emlak alım satım sözleşmelerinin noter tasdik edilmesi gerekli değildir, basit yazılı bir form yeterlidir.
BAE’deki resmi dilin Arapça olmasına rağmen, İngilizce’deki antlaşmalar evrensel olarak tanınır ve tercüme edilmeden kabul edilir. Bunun istisnası, savcının ofisi, polis ve Arapçaya çevirinin zorunlu bir gereklilik olduğu mahkemelerdir.
İşlemin temel şartlarını içerir. Gayrimenkul satış sözleşmesinde belirtilmesi gerekir:
- satış hedefi;
- edinilen malın değeri;
- işlemle ilgili ek ödemeler (aracılar komisyonu, geliştiriciye ödemeler, Arazi Departmanına kayıt ücreti, satıcıya peşin ödenen bakım masraflarının geri ödenmesi vb.);
- alım-satım işleminin tamamlanması gereken süre;
- yerleşim yapmak için şartlar ve prosedür;
- Sözleşmenin şartlarını yerine getirememesi durumunda tarafların sorumluluğu.
Çoğu durumda, üçüncü taraf avukatların emlak satış sözleşmesinin hazırlanmasına dahil edilmesinin gerekli olmadığını belirtmekte fayda vardır. Kural olarak, bir işlem yapan bir emlak ajansının nitelikli çalışanları, şirket faaliyetlerinde onaylanan ve kullanılan standart formlar temelinde böyle bir anlaşma hazırlayabilirler.
3. Satış sözleşmesini imzalarken, alıcı depozito yapar (edinilen mülkün değerinin genellikle% 10'u)
Genellikle, emlak ajansı depozitoyu alıcıdan kabul eder ve kesin yerleşim ve işlemlerin Tapu Dairesi'ne kaydına kadar tutar. Alıcı için, işlem satıcının hatası nedeniyle gerçekleşmezse, depozito iadesini garanti eder. Ve sırayla, alıcı, alıcının hatası nedeniyle işlem gerçekleşmezse, depozito miktarının tazminatı olarak ödenmesine güvenebilir.
Dubai'nin emlak piyasası çok uluslu. Alıcılar, satıcılar, ev sahipleri ve kiracılar genellikle yabancı uyrukludur. Bir şeyler ters gittiğinde birbirlerini nerede arayabilirler? Bu nedenle, Dubai’de kayıtlı bir ofise sahip bir emlak ajansı işlemin ciddi bir garantörüdür. Ek olarak, önemli bir faktör, böyle bir şirketin yerel sakinleri - BAE vatandaşları tarafından% 100 mülkiyetine ilişkin mevzuat şartıdır.
4. Satıcı, geliştiriciden Dubai Arazi Departmanına bir işlem kaydettirmek için gerekli olan mülkünü (İtiraz Belgesi, NOC) satmaması için izin verir.
Geliştiriciden izin (No İtiraz Sertifikası, NOC), aslında, satıcının geliştiriciye olan borcunun bulunmadığının bir belgesidir. Gayrimenkul satışı için böyle bir iznin kaydedilmesi, geliştiriciye bağlı olarak 1 gün ila 2-3 hafta arasında sürebilir. Böyle bir iznin maliyeti, yine de, geliştiricinin politikasına bağlı olarak, 500 ila 5.000 BAE dirhem (yaklaşık 137-1370 ABD Doları) dir.
5. Satış izninin alınmasından sonra, satıcı ve alıcı mülkü, arazi departmanındaki yeni sahibi adına kaydeder. Genellikle, kayıt sırasında, işlemler de çözümlenir.
Gayrimenkul siciline Dubai Tapu Dairesi tarafından elektronik ortamda tutulur. Gayrimenkul mülkiyeti devri tescili, alıcı ve satıcının temas ettiği tarihte yapılır ve derhal alıcı, edinilen mülkiyeti edindiğini ispatlayan bir tescil belgesi (“Tapu”) alır.
Mülk henüz yürürlüğe girmediyse, Geçici Dairede Tapu Dairesine tescili yapılır. Bu durumda, alıcı bir kayıt belgesi almaz, ancak sözde. ilk satış sözleşmesi (ilk satış sözleşmesi).
Nesne uygulamaya konulduğunda, birincil satış sözleşmesi sahibinin bir kayıt sertifikası alması için esastır. Arazi Dairesinde taşınmaz mal mülkünün devredilmesinin maliyeti genellikle satış fiyatının% 2'sini ve bir sertifikanın verilmesi için küçük bir sabit ödemeyi (yaklaşık 100 ABD Doları) tutar.
Arazi Departmanına kaydolmak için aşağıdaki belgeleri göndermelisiniz:
- alıcının ve satıcının orijinal pasaportlarını,
- Satıcının adına taşınmaz mal kaydının aslı,
- Geliştirici (NOC) gayrimenkul satmak için izin orijinalleri,
- satış sözleşmesinin kopyası.
Hakların devri sırasında Şahsen Bakanlıkta bulunma fırsatınız ya da arzunuz yoksa, noter tasdikli bir vekâletname vererek, adınızdaki gayrimenkulleri kayıt altına alma yetkinizi başka bir kişiye devredebilirsiniz. Bu, örneğin, Dubai Mahkemeleri Noterde yapılabilir. Vekaletname noter onayının maliyeti 60 BAE dirhem (yaklaşık 16 ABD Doları) artı 150 dirhem (yaklaşık 41 ABD Doları) olup avukatın İngilizce ve Arapça dillerinde yazdığı hizmetler vardır.
Mülkiyet haklarının devir tescili sırasında, satıcı ile alıcı arasında alım satım işlemi altında kesin anlaşmalar yapılır. Genellikle, ödemeler önceden hazırlanmış banka çeklerinin alıcıdan satıcıya gerekli miktarlar için aktarılmasıyla (sözde Yönetici Çekleri - banka faturasının bir benzeri) gerçekleştirilir. Genellikle, bu tür kontroller bir işlem yapan bir emlak ajansı tarafından hazırlanır. Doğal olarak, bundan önce, ajansın tüm fonları alıcıdan alması gerekir. Nakit ödemeler bazen bulunur, ancak bununla ilişkili rahatsızlıktan dolayı yaygın değildir.
Tescil belgesini alıcıya vermeden hemen önce, devlet memuru alıcı ve satıcının yerleşim yapmasını ve satıcının emlak ödemesi için hak talebinde bulunmadığını belirten bir bildiri imzalamasını ister. İşlem tamamlanma sürecinin sorunsuz ilerlemesi için, alıcı tüm kontrolleri önceden hazırlamalı ve içinde belirtilen isimleri ve tutarları satıcı ile koordine etmelidir. İşlem bir emlak ajansı tarafından gerçekleştiriliyorsa, genellikle ödemeleri koordine etme ve koordine etme işlevini üstlenir.
IMEX Gayrimenkul uzmanlarından Dubai'de gayrimenkul alımı ile ilgili her türlü bilgiyi telgraftan alabilirsiniz. Moskova +7 495 5100008’de, BAE 800-IMEX’te (800-4639) ücretsiz numara veya [email protected] adresine e-posta göndererek istek gönderebilirsiniz.
